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所谓期房，就是先收钱，再修房子。
相当于开发商借你的钱，给你修房子，然后再卖给你。
那么房子确定能修好吗？——不知道。
那些开发商破产走人了，又没有新的开发商接盘的楼盘，就变成了全国各地的烂尾楼。然而，房子虽然烂尾了，房贷却依旧要还……
银行向业主要债，业主却再也找不到已经彻底破产的开发商。不得已，住进四面透风的烂尾楼里，拉起横幅来维护自己的权利……
而引发这一切的恶之花——就是房屋预售，或者说“卖期房”
发明它的香港人，称之为——“卖楼花”！
（一）“怎么样房子才能卖得更快？”
期房模式的诞生——香港“卖楼花”
如果放眼全球，我们会发现“买期房”并不是一个很普遍的模式。
美国住宅多是现房销售。买房者也需要有“预订”的动作，但定金的额度不大，一般是房价的3%。同时，这笔定金也不会直接打进开发商的账户，而是交给另外一个第三方机构。
英国和欧洲大部分国家的制度类似，属于“分段付款”。根据房屋修建的进度，每过一段时间，交一笔钱。订房者在看到完整的现房之前，需要交的钱不会超过总房价的40%。
我们熟知的这个“期房”，诞生于1954年的香港，发明人是霍英东。霍英东也是后来发明“公摊面积”的那个人。
1954年，香港买房，多是现房全款，购房门槛很高。很多小市民没那么多钱，于是对购房望而却步，房子卖得很慢。买地已经用掉了不少钱，房子卖得慢，回本就慢。于是霍英东冥思苦想，终于想出了两招来快速地买房子：
第一招，他把自己楼盘的详细信息做成一份“售楼说明书”，发放给买家们。
里面包括了房子的透视图、平面图、面积、朝向、房屋间隔，房屋价格，等等一系列的信息。这就让有实力的买家能更快地下决心买楼。
第二招，就是“卖楼花”。市民可以先交总价50%的定金，然后每落好一层，再交10%的楼款。当领到“房契”（香港叫“入伙纸”）的时候，缴清所有房款。
之所以叫“卖楼花”，是用开花结果做比喻。意思是卖的时候，还只是一朵“花”，最终钱交齐了，房子到手了，就修成正果了。用如此“富有诗意”的比喻来形容期房，可以看出，香港市民早期是很中意这个“双赢”的方案的。
实际上，霍英东也一直将这两件“发明”引以为自己生平的得意之事。他认为，他的“发明”为房地产市场带来了双赢：他作为开发商能快速收回成本，买房者们也能以较低的起付资金购买房子，皆大欢喜。
后来，香港的地产商们都开始这么干，后来的李嘉诚在这方面比霍英东有过之而无不及，香港房地产业迅速发展壮大。
确实，这种方式可以让开发商可以同时动工很多个楼盘。开发商赚到了钱，市民住到了房子，社会迅速完成了城市化和工业化，大家都很高兴……
但，凡事怎么可能只有好的一面，没有坏的一面呢？
（二）“对不起，我是个渣男，我不想承担责任了”
看上去“双赢”的期房模式也会暴雷：烂尾楼
对霍英东等开发商来说，“卖楼花”最重要的作用，是让他们快速回本。即在房子修好之前，就能拿到购房款。如果我们换个角度理解，开发商们其实是在借买房者们的钱，给买房者们修房子，然后再卖给他们——俗称“空手套白狼”。
原本该由开发商承担的风险，便被转嫁给了买房者。
只要开发商能完整地把房子交付给买房者，一切就皆大欢喜。然而，如果开发商不能如期交房，那问题就大了！——这就是“烂·尾·楼！”
这时候，有人就要问了：“开发商明明已经提前预收了房款，怎么还会出现房子修不好的情况呢？建筑成本，不是只是很小的一块吗？”
答案很简单，因为开发商不会只把收到的钱用来修房子。他会把拿到的钱，用去开发新的楼盘。再用新拿到的地，去向银行贷款。然后再把“图纸”当做新房卖掉，继续去拿更多的地！
有点抽象？不妨让我们用具体的数字假设一下。
开发商手里有30亿，他拍到了一块价值100亿的地。然后用地作为抵押，向银行贷款70个亿。他提前把期房卖掉，回血160亿。
你以为他会用那60亿去修房子吗？
不会的，他会用那60亿去再拍卖价值200亿的地，以此类推……
没有开发商能够抵制住这种滚雪球一般扩张的诱惑的，直到他的资金链断裂为止。资金链断裂之后，开发商就没钱修房子了。自然也没办法把期房修好给你了 —— 它欠你一套房子，你的房子变成了烂尾楼（甚至连烂尾楼都没有，只有个沙盘和图纸）。
然而，他欠的人太多了：银行、业主、施工方……。虱子多了不痒，债多了不愁。反正没钱，告他也没用，大不了资产清算。
而如果你是贷款买的期房，那哪怕你的期房变成了烂尾楼，你也要还房贷。因为向银行借钱的人是你，而不是开发商……
（三）从“楼花”到“烂尾楼”，最大的不合理是比例
期房最大的不合理之处，是付钱的比例。
因为无论消费者付全款，还是首付贷款，开发商都拿到了房屋的全额价格，这样风险就被转嫁到了购房者身上。
从交钱，到拿房，往往有两年时间。购房者损失了首付的利息收益，支付了房贷的利息支出，同时因为期房不能居住，实际上这两年没有享受房子的居住功能。
此外，无论房子修得好还是修不好，房款都已经全额打到开发商那里去了。交房延期也好，房子变成烂尾楼也罢，因为房款已经进入了开发商的账户里，追回购房者的损失实在是很难。
也就是说，原本应该由开发商承担的风险，无形中被转移到了买房者的身上。
在房子供小于求的时代，这种模式可以让开发商腾出手来建房子，尽快满足市民们的住房需求，加快扩张速度。
但而2020年以后，房子整体上已经供大于求，只在部分地方还存在房子短缺。形势已变，这个时候，就需要我们用更大的智慧来解决这个问题了……
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