物业服务业地税税率(物业行业一般纳税人税率)

去年11月和12月，温哥华市府和BC省省府相继对温哥华 空屋税（Empty Home Tax）和BC省投机空置税（Speculation and Vacancy Tax）进行了修改， 核心就一个字——“涨”。

那么，2020年在大温买房和持有物业，都应该交什么税？税率是多少？

加拿大居民指有加拿大公民或永久居民身份的居民；加拿大非居民就是指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的居民，俗称海外业主。加拿大居民可以忽略本文的后半部分。

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加拿大居民个人在大温购买住宅和持有住宅该缴的税

最基本的——物业交易税PTT

这个税项适用于所有的房地产交易。也就是说任何人在购买或得到一个物业并向产权登记办公室（Land Title Office）申请变更业主时都要缴纳，不论这个房子是新房还是二手房。

在物业买卖中，大部分人碰到的都是因“物业所有权的转移”而需缴纳物业转移税，即Property Transfer Tax（PTT）。

在BC省，PTT的计算是分段计算的：

房屋成交价的前20万，税率为1%；

20万～200万（含）部分，税率2%；

200万～300万（含）的部分，税率3%；

300万以上部分，税率5%

举例来说，

如果一套房子的成交价为80万，那么应该缴纳的PTT为：

200000×1% 600000×2%=14000元

如果一套房子的成交价为250万，那么应缴纳的PTT为：

200000×1% 1800000×2% 500000×3%=53000元

如果一套房子的成交价为400万，那么应缴纳的PTT为：

200000×1% 1800000×2% 1000000×3% 1000000×5%=118000元

个别附加税项——新房购置消费税GST

除了前面所说的物业转移税PTT，在BC省，对于购买新建的房屋或是推倒重建的房屋要征收消费税GST（Goods and services Tax），特别在意要买百分百新房的买家就要额外支付这一项税赋。

目前BC省新房购置消费税GST是房屋交易价格的5%。

地税（Property Tax）

加拿大居民在购买了物业之后，每年还要向政府（市、省以及区域公用事业机构）缴纳一定数额的地税，用来维护城市生活的日常运作，比如警察、图书馆、社区中心、公园、学校等等。

BC省地税的计算公式是：

当年BC省物业估价局给出的物业估值×地税税率=地税缴纳额

大温（Metro Vancouver Regional District）包含21个市、1个原住民领地和一个特别选区A，各个基层政府每年的地税税率都不一样，会根据当年的财政预算进行调整。具体是多少，小编也记不住确切数字，反正每年收到市府的地税单，按照上面的数字交就对了。如果是业主自住房，符合条件的还可以同时申请Home Owner Grant，可以少交一部分。

下图是列治文市2019年的地税明细，读者可以参考。

(Credit：City of Richmond)

正如上图所述，我们每年所缴的地税里，有一部分是用于学校教育的学校税（School Tax）。从2019年1月1日开始，BC省开始对价值300万以上的豪宅征收额外学校税（Additional School Tax），俗称豪宅学校税。

对房产价值300万以上、400万（含）以下的部分，加收0.2%的学校税；对房产价值400万以上的部分加收0.4%的学校税。这下，一套400万的房子每年要多交2000元地税，一套500万的房产每年要多交6000元地税。

温哥华空屋税（Empty Home Tax）

温哥华空屋税，顾名思义就是只有居住在温哥华市的业主才需要缴纳的税项，大温其他20个市、原住民领地和选区A的居民目前无需考虑。

温哥华的空屋税法规在2017年正式通过生效，2018年、2019年都进行了修订。空屋税从2017年1月1日起开始征收，随同第二年的预缴地税通知单一起寄到温哥华的业主家中，由业主自行申报缴纳。举例来说，就是2018年申报的是2017年的空屋税，那么现在2020年申报的就是2019年的空屋税。

温哥华空屋税的征收对象是温哥华市业主的非主要住所并且一年中出租时间不到6个月的房产。

2019年11月8日，温哥华市议会通过新议案，修改了温哥华空屋税的税率。2020年，温哥华的空屋税上涨25%，调高至1.25%；2021年、2022年的空屋税，会每年再涨25%，也就是说2021年和2022年的空屋税税率进一步分别涨至1.5%和1.75%。

特别提醒温哥华业主的是，现在申报的是2019年的温哥华空屋税，税率仍为1%。待明年申报空屋税室，税率就变为1.25%了。

2020年的申报截止日期是2月4日，如何申报请参看温房网旧文《2019年温哥华空屋税申报指南，豁免情况更明确具体！》。

BC省投机空置税（Speculation and Vacancy Tax）

BC省投机空置税于2018年11月27日正式立法，但追溯到2018年1月1日开始实施。这一税项原本叫做投机税，在省议会三读之后，正式名字叫“投机空置税”，所以如果有人说BC省投机税或BC省投机空置税，都是一回事，但与前面所说的“温哥华空屋税”是两回事，不要混为一谈。

大温地区除去宝云岛（Bowen Island）、狮子湾村（Village of Lions Bay）和选区A，但包括UBC大学和大学保留地（University Endowment Lands），这些地方的业主都要申报投机空置税。即使房屋符合豁免条件无需缴税，也需要申报。

2019年12月10日，BC省府宣布对实施了近2年的投机空置税进行重大修改。

主要修改的内容有：

加拿大军人及配偶的住宅可以获得豁免，虽然并没有年限限制，但是这项豁免只适用于一处房产，并可追溯至2018年纳税年度。

仅能从水路进入的住宅物业，可免交投机空置税，并且可追溯至2018年纳税年度。

延长临时豁免。对有出租限制（rental restrictions）的共管物业（包括城市屋和公寓）的豁免，将延长至2021年12月31日；但之前的豁免限制条件仍然适用，即限制出租的条款必须是在2018年10月16日之前就存在的，而且业主必须是在2018年10月16日之前购买的房子。对分契式酒店物业的豁免将延长至2021年12月31日。但是，对空置土地的豁免将于2019年12月31日结束。

（来源：https://news.gov.bc.ca/releases/2019FIN0129-002382）

对于加拿大居民，自住主要住宅（只有一套）免税，第二套以上的住房需征税，税率为0.5%。如果第二套以上的房子2019年连续出租6个月以上，可以免税。

省府还规定了其他可以免税的情况，非常复杂，请参看温房网旧文《BC省房产投机空置税还没通过！你想知道的细节内容全在这里了》。

今年年是BC省进行投机空置税申报的第二年。按照省府网站上的信息，1月20日省府开始寄送投机空置税申报通知，同时开放网上申报系统，申报的截止日期是3月31日。提醒一下，今年申报的是2019年的投机空置税。

申报通知上有两个与物业相对应的房屋身份号码，业主需要这两个号码来完成申报。收到通知信之后，业主就可以着手申报了，按照网上的提示一步步进行下去就可以。

如果觉得网络申报太麻烦，也可以选择电话申报，电话申报会有专人协助，还会提供翻译服务。

如果您住在大温，在二月底之前没有收到申报通知，请用下面的方式向省府询问。如果该申报而没有申报，省府会按最大税率给你寄送税单。

申报结束之后，省府会在4月份寄出投机空置税的税单，如果你收到这张税单，就说明你需要缴纳投机空置税，交税的截止日期是2020年7月2日。

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非居民个人在大温购买住宅和持有住宅该缴的税

除了本文第一部分所讲的五种税，非加拿大居民在大温买房和持有物业该缴的税还有下面一种。

海外买家税（Additional Property Transfer Tax）

2016年夏天BC省在大温地区推出了针对海外买家的15%附加房地产交易税（Additional Property Transfer Tax）。2018年2月21日起，又将该附加PTT提高至20%，并将实施地区扩大至省府区域局辖区（Capital Regional District）、菲沙河谷区域局辖区（Fraser Valley Regional District 、中央奥肯那根区域局辖区（Regional District of Central Okanagan）以及纳奈莫区域局辖区(Regional District of Nanaimo) ，一共是五个区域局辖区。凡是在这些地区购买房地产的海外投资客或海外公司，都要额外缴纳成交金额的20%作为税金。

哪些人士可以豁免和退税，请查阅温房网的历史文章《BC省15%海外买家税如何豁免退稅》。唯一的变化是现在的海外买家需要交20%的额外交易税了，到时候退的也是20%。

这里再总结一下，海外买家在大温地区买房子交税要分两种情况：

买二手房：交物业交易税PTT 海外买家税；

买新房：交物业交易税PTT 销售税GST 海外买家税。

如前所述，房屋交易税金额的多少由房屋的成交价决定，投资者在考虑购房预算时，要把相关税金也考虑在内。

海外业主的BC省投机空置税

BC省投机空置税在第一部分已经讲过，这里特别说明一下针对海外业主的不同之处。

海外业主在大温地区（除去不在征收地理范围之内的个别区域）的房子，无论房子自住、空置都要交税；房子出租可以免税（2019年起连续出租6个月以上）。

海外业主的投机空置税税率2019年起为2%。但是，海外业主如果在BC省交个人所得税的话，个人收入的20%可以用来抵扣投机空置税，未用完的抵税额度可以保留最多两年，或者转移给配偶。