保利和万科财务报表分析(保利地产近5年财务报告分析)

针对目前国内房地产行业发展现状以及整体的动向进行分析，基于数据分析具有代表性，本文选定三家规模较大的上市房地产公司华夏幸福、万科、保利地产，通过对上述三家公司披露的2018-2020年度的财务数据，从宏观环境和企业自身角度进行分析。

三家上市房地产公司规模均在千亿以上，属于较为雄厚的房地产企业，上市时间长，财务数据相对可靠真实，分析此类公司财务数据具有行业代表性，能够真实反映当前房地产行业的发展现状及预测发展前景。本文具体从以下财务方面展开分析：

一、 盈利能力分析：

公司的盈利能力分析通常从与销售、资金、股票数量价格三方面进行分析。地产销售方面一般选用指标销售毛利率、销售净利率；资金方面一般选用指标投资报酬率（总资产收益率）、所有者权益报酬率（净资产收益率）；股票数量价格一般选用指标普通股每股盈分析余、普通股每股股利、市盈率。针对以上分析指标，本文从中选择具有代表性的几项指标和对三家上市房地产公司的盈利能力进行分析。

华夏幸福公司：净资产收益率成逐年下滑趋势，2018年和2019年基本持平，分别为35.72%、35.19%，但2020年出现断崖式下滑，降至7.27%。毛利率和净利率也逐年下滑，毛利率分别为41.62%、43.68%、37.19%，净利率分别为14.08%、13.96%、4.75%，2020年下滑趋势加剧，以上盈利指标数据说明公司的整体盈利能力出现了大幅下降，侧面说明公司经营出现了问题。

万科公司：2018年至2020年的报表数据，虽成逐年下滑，但基本持平，毛利率稳定在30%左右，分别为37.48%、36.25%、29.25。净利率也在14%徘徊，分别为15.55%、14.99%、14.15%。净资产收益率稳定在20%以上，分别为23.24%、22.47%、20.13%。总资产收益率也稳定在3.3%，分别为3.66%、3.38%、3.3%。以上盈利指标数据说明公司经营稳定，有稳定的盈利水平。

保利地产公司：2018年至2020年的报表数据，净资产收益率2018年和2020年基本持平，在17%左右，2019年增长值21%；总资产收益率2018年和2020年相近，在3.4%左右，2019年为4%；毛利率2018年至2020年，稳定在33%左右，净利率2018年至2020年，呈现逐年生成趋势，自13.44%上升至16.4财务报告7%,以上盈利指标数据说民公司经营向好，盈利水平稳定。

通过盈利能力数据分析，华夏幸福公司经营在2020年度出现了异常，收益大幅下滑，万科公司和保利地产公司连续三年盈利稳定，处于健康发展通道。

二、 偿债能力分析：

公司的偿债能力分析通常从短期偿债能力、长期偿债能力、负担利息和固定费用能力三方面进行分析。短期偿债能力分析一般选用指标流动比率、速动比率、现金比率以及现金净流量比率；长期偿债能力分析一般选用资产负债率和所有者权益比率；负担利息和固定费用能力分析一般选用利息周转倍数和固定费用周转倍数。针对以上分析指标，本文从中选择具有代表性的几项指标对三家上市房地产公司的偿债能力进行分析。

华夏幸福公司：2018年至2020年的流动比率分别为1.517、1.579、1.545，在1.5左右，低近于正常惯例值2，说明公司目前虽具有偿债能力，但能万科力较弱。但该公司的速动比率分别为0.468、0.485、0.917，均低于惯例值1，说明公司现金流紧张。该公司的现金流量比率分别为-0.031、-0.12、-0.081，低于0值，进一步说明该公司现金流枯竭，无力偿还流动负债。资产负债率分别为86.65、83.9、91.29，说明公司的负债高企，长期偿债能力较差。产权比率分别为9.109、7.677、6.411，说明公司的负债总额远高于公司所有者权益总额，长期偿债能力极度偏低。以上指标说明，企业出现了经营困境，经查证佐证，华夏幸福公司确实出现了经营异常，债券出现债务危机，截止到2021年9月，未偿还到期债务918亿，说明公司偿债能力出现了问题，现金流枯竭，无力偿还到期债务。

万科公司：5年2018年至2020年的流动比率分别为1.154、1.131、1.174，在1.15左右财务，低于正常惯例值2，说明公司目前虽具有偿债能力，但同样能力较弱。但该公司的速动比率分别为0.486、0.426、0.414，均低于惯例值1，说明公司现金流紧张。该公司的现金流量比率分别为0.03、0.036、0.04，略高于0值，说明该公司现金流不充沛，偿还流动负债较为吃力。资产负债率分别为84.59、84.36、81.28，说明公司的负债高企，长期偿债能力较差。产权比率分别为8.301、7.76、6.万科767，说明公司的负债总额远高于公司所有者权益总额，长期偿债能力极度偏低。

保利地产公司：2018年至2020年的流动比报表率分别为1.723、1.562、1.511，在1.5左右，低于正常惯例值2，说明公司目前虽具有偿债能力，但同样能力较弱。但该公司的速动比率分别为0.656、0.588、0.525，均低于惯例地产值1，说明公司现金流紧张。该公司的现金流量比率分别为0.027、0.065、0.02，略高于0值，说明该公司现金流不充沛，偿还流动负债较为困难。资产负债率分别为77.97、77.79、78.69，说明公司的负债高企，长期偿债能力较差。产权比率分别为5.413、5.151、5.464，说明公司的负债总额远高于公司所有者权益总额，长期偿债能力极度偏低。

通过以上指标分析，保利地产偿债能力＞万科偿债能力＞保利地产偿债能力，但通过对这三家上市房地产公司的指标分析，存在普遍资金缺乏，负债率较高，偿还能力弱的共性。

三、 营运能力分析：

公司的营运能力分析通常应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率五个方面进行分析。应收账款周转率一般选用指标应收财务报告账款周转次数和应收账款周转天数；存货周转率一般选用指标存货周转次数和存货周转天数；流动资产周转率一般选用指标流动资产周转次数和流动资产周转天数。针对以上分析指标，本文从中选择具有代表性的几项指标对三家上市房地产公司的营运能力进行分析。

华夏幸福公司：2018年至2020年，总资产周转天数分别为1688、1484、1683，在1500天左右，说明营运资产循环时间长。存货周转天数分别为1782、1655、1329，呈递减趋势，但时间仍旧较长，说明公司已意识到存货消化时间长，并采取措施进行改善。应收账款周转天数分保利别为114.6、139.1、195.7，呈现逐年递增趋势，说明公司的资金回笼所花费时间越来越长，这与行业应收账款周转天数普遍较低的现状，明显不符，存在较大异常。经查证该公司的营业范围，发现该公司近几年主打产业新城建设，打造高端产业集群，建立园区，吸纳高端产业入驻。华夏幸福的主营业务分为产业园区和地产开发，公司的经营理念是“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，产业新城的业务模式是公司通过与地方政府签订协议，承担片区的前期规划，基础建设，招商引资，后期的运营等周期服务，业务开发模式属于PPP模式，说白点就是政府给政策，华夏幸福修园区，这种模式一般建设周期比较长，前期需要支出巨大的现金流，而且建成之后的运作是否顺利，回款周期要多久，这都是不确定性的事情。这一系列原和因造成了公司应收账款周转天数远超行业常值。

万科公司：2018年至2020年，总资产周转天数分别为1629、1594、15465年，在1500天左右，说明营运资产循环时间长。存货周转天数分别为1304、1264、1153，呈递减趋势，时间仍旧较长，但有所改善。应收账款周转天数分别为1.827、1.764、2.156，处于行业较低水平，公司应收账款回笼迅速。

保利地产公司：2018年至2020年，总资产周转天数分别为1429、1434、1691，在1500天左右，说明营运资产循环时间长。存货周转天数分别为1253、1242、1455，时间仍旧较长。应收账款周转天数分别为3.报表625、2.967、3.182，处于行业较低水平。

通过以上指标分析，可以看出房地产行业普遍存在总资产周转天数高、存货周转天数多的现象，这与产业结构具有较大的关联，具有行业共性，从侧面也说明了该行业的进入门槛较高，没有充足的现金储备，在该行业很容易被淘汰掉，这也佐证了行地产行业破产率高的现状。加之2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。2019年12月10至12日在北京举行的中央经济工作会议确定了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，房地产行业逐步进入平稳健康发展。

四、 对策建议：

行地产行业是资金聚集型产业，投入资金量大，资金回收期长，资金周转速度比其他行业慢，容易因资金链紧张断裂而导致企业破产，由此给社会和民生带来巨大影响和障碍。处于该行业中的企业需要具有发展前瞻性和自身体量的准确定位性，切忌盲目扩张，尤其是重大转型式发展，受资金不充裕影响，极易造成公司发展进入困境，华夏幸福就是典型案例。

财务管理中，首要解决是资金管理问题，因该行业涉及面广，不仅与债权人、债务人、投资人以及内部职工之间的关系，还涉及到规划部门、国土部门、建设部门和环境保护部门等监督分析和被监督的关系，另外在经营过程中，还与外界形成大规模、频繁的资金往来关系。一个环节出现了问题，都会造成企业运营异常，进而产生连锁反应，出现不利局面。因此必须构建完善的财务管理体系，建立责任中心，严控管理费用支出，实现精准预算化财务管理体系，加强管理，定期检查复核，确保资金出入处于预算可控范围内，防止企业过渡近预支资金。完善内部审计制度，保利加强内部审计，及时发现解决问题。

总之，在房地产行业中，财务管理是企业发展尤为重要的一环，尤其是规范化管理以及合理预算制。