前段时间和朋友一起吃饭，朋友讲到一个很有意思的现象，他所居住的小区位于老城核心社区区，片区已经发展多年，十分经营范围成熟，最近几年他发现小区下面的商铺类型越来越单一，不是中介门店，就是餐饮店，或者药店，原有的其他类型的商铺要么关门，要么转让。针对这个现象我们做了一些探讨，对于社区底商的发展前景发表了一些看法。
“一铺养三代”这句话为大家所熟知多年，在家门口买一间自己的商铺，自己开个小店，既能兼顾家庭，又有不菲的收入。或者将商铺转租出去，当包租公包租婆每月收租，这是多少人的梦想生活，事实真的是这样吗？
一、社区底商的经营范围
前些年的社区底商经营范围确实十分广泛，小到便利店、理发店、服装店、电器店的，大到银行、超市等不一而足，但是近几年情况发生了一些改变。
一方面受到电商的冲击，市场透明化，网上商品因为没有房租水电人工的困扰，所以价格会便利店更加低廉，种类也更加丰富，群众的选择空间更大了，如服装店、电器店等社区商店就慢慢被替代了。
另一方面近些年商铺店租、人工成本居高不下，生意却更难做了，特别是疫情期间实体门店受到的冲击更大，传统生的意越加艰难。所以近几年社区底商中无法适应趋势的行业逐渐被市场所抛弃，整体的经营范围也跟着逐渐萎缩。
二、社区底商的抗电商是什么压力
社区底商本身以小区及周边为辐射圈，进行少量多频的买卖交易，如果商铺所经营的商品具有唯一性，不最全可取代性，那该商铺的生存空间就会更大，比如中介门店，目前买卖二手房还是以实际线下交易为主，因为二手房交易手续和税费繁琐，且交易金额较大，所以只能通过线下完成交易才能安心，具有不可取代性。再比如药店，人们有个头疼脑热的，不一定会上医院，直接就近的药店拿个药更方便，所以药店也是具有唯一性，不可被取代的。
三、与消费群体的距离
社区便利店底商最大的吸引力可能是在与消费者的近距离上面，小区及周边的消费客群能够成为商铺的主要消费者。但是近几年这个优势也发生了部分改变，其一是外卖行业的崛起，受到美团、饿了么等外卖行业的影响，很多人已经习惯足不出户就能吃到想要的食物。很多社区餐饮店的堂食客人越来越少，必须依赖大量的外卖单才能生存。
其二是受到疫情影响，互联网社区零售电商加速崛起。朴朴超市、叮咚买菜、橙心优选等生鲜购物平台让大家所熟悉并接受。水果蔬菜、肉禽蛋奶、粮油调味、酒水饮料、休闲食品、个人护理、化妆品、清洁用品、日用百货等，日常生活所需品类一应俱全，一站式购齐，用户足不出户，手机上随时随地搞定日常生活所需。互联网零售电商的崛起蚕食了部分社区生鲜超市的市场，社区生鲜超市也就受到影响，逐渐没落了。
四、转手出租速度
很多人热衷于买商铺的原因就是看中商铺可以出租，换取租金，跑赢通货膨胀。却忽略了“商铺能否租得出去？多久能租出去？”。从前面3点来看，无疑现在社区底商的出租难度会大不少，即使商铺租出去了，后期商铺经营不善倒闭后重新转租的难度也会加大，如果商铺短期没有出租出去，自己又不善经营之道，那商铺就可能成为负债，因是什么为商铺的水电费用是按商业计算，比住宅产品实际产生的成本会更高。
五、经营建议
经营范围目前大家评判一个店面是否值得购买主要因数是商铺位置、周边人流量、同小区店面的租金参考等。但是在疫情影响、互联网电商冲击、互联网零售崛起的大背景之下，什么样的社区底商生存能力更强呢？
NO.1 便利店
便利店被称为社区底商的“万金油”，三餐所需的油盐酱醋，日常的生活百货、零食点心，都是承载生活质量的必须品，一间便利店承载着人们的日常所需，简单社区便捷，电商冲击较小。
NO.2 生鲜超市
一二线大城市的社区电商已经十分发达，不太建议经营生鲜超市了，但是一些相对欠发达的小城市和县城区域，社区底商经营生鲜超市依然具有一定的市场空间。家门口的便捷生活兼具时间和距离的便利性，催生社区生鲜小店成了如今零食业主流生鲜的蔬菜、可口的瓜果、蛋肉海鲜……下楼即可采购新鲜食材。
NO.3 宠物美容
随着人们生活水平的提高，热衷于养宠物的人越来越多，与此同时，对照顾宠物的需求也越来越大，在社区内开一间宠物服务店，为宠物提供美容美最全发、清洗和照看等服务，可解决大多平日无暇照顾宠物业主的后顾之忧。
最后，类似于美容美发、保健医疗、健身会所等受电商冲击较小，却又是生活所需或者符合大家对健康和变美追求的业态，未来依然会在社区底商中受到欢迎。
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