二手房买卖善意第三方权益(刚买的二手房转卖第三方可以吗)

其实，生活中，类似的案件不少，律所接到过的案子中，就有类似的。对属于夫妻共同财产的房子，没有经过夫妻双方同意，单方签署买卖合同，这种情况下签的房屋买卖合同是否有效呢？

首先，我们要知道：

婚后夫妻共同购买的房子，不管产权登记在一人名下还是夫妻双方名下，根据民法典第1062条规定，都属于夫妻共同财产，双方有特别约定的除外。

本案中妻子擅自把夫妻共同房产出售，该买卖合同是否有效要分两种情况。

房屋登记在妻子名下

房屋出售时，若房子只登记在妻子一人名下，基于不动产的登记公信原则，买受人有理由相信出卖人是该房屋的所有权人并有权利处分该房屋，买受人若符合民法典第311条善意取得的规定，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。

该条主要为了保护善意相对人的合法权益，并且从鼓励交易、维护交易稳定的立法精神考虑。

但是，如果有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，不属于善意相对人，其购房行为损害了其他共有人的权益，则房屋买卖合同应认定为无效。

房屋登记在夫妻双方名下

房屋出售时，若房子登记在夫妻双方名下，根据民法典第299条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

同时，民法典301条规定：

法律法规

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

因此，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，如果妻子未经丈夫同意，将登记在双方名下的房子出售的行为属于无权处分，应认定房屋买卖合同无效，保护丈夫的合法权益。

但是，从买受人的角度考虑，如果买受人在跟妻子签购房合同时，妻子拿出有丈夫同意代签卖房合同的授权委托书，买受人经过审查询问，属于善意无过失的一方，这种情况买受人有理由相信妻子具有代理权，这种代理行为是有效的。

这也是法律上规定的表见代理，保护善意无过失的第三人的合法权益。