以房款抵工程款协议书(房屋抵偿工程款协议书)

建设工程施工过程中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶协议。后因建设工程施工合同存在无效，由此，发包人与承包人签订的以房抵顶工程款的协议是否因此而 无效，应根据该协议的内容进行综合分析判定。目前存在着两种不同的观点：第一种观点认为，以房抵债，属于施工合同的一部分，施工合同无效，以房抵债协议也无效；第二种观点认为，以房抵债，属双方意思表示一致，应承认其效力。

案件信息

山东省高级人民法院（2016）鲁民终660号：烟台市建盛实业有限公司与烟台北展置业有限公司、烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

案情梳理

（一）当事人

（二）案情时间轴

2010年03月27日 发包人北展公司与承包人建盛公司签订了《建设工程施工合同》

2011年04月09日 发包人北展公司与承包人建盛公司签订了《补充协议》

2011年12月29日 发包人北展公司与承包人建盛公司签订了《工程款抵顶房屋协议》

裁判观点

一审法院认为：关于涉案《建设工程施工合同》是否有效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。涉案工程至今未办理建设工程规划许可证，因此，建盛公司、北展公司签订的《建设工程施工合同》应为无效。关于北展公司已用30套房屋抵顶工程款的抗辩理由是否成立。根据政府部门批文，涉案房屋的用途是安置适龄青年和无房户，不得作为商品房对外销售。以房屋抵顶工程款的条款违背了政府部门批文的规定，应为无效。

二审法院认为：关于原审对涉案《建筑工程施工合同》及《工程款抵顶房屋协议》中关于以房款抵顶工程款条款效力的认定是否正确的问题。关于涉案《建筑工程施工合同》的效力问题，本院认为，涉案项目至今未取得建设工程规划许可证，从《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第六十四条、第六十五条规定以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件案件适用法律问题的解释》第十九条第（二）项的规定看，上述法律及司法解释均将在未取得建设工程规划许可证的情况下，建造的建筑物、构筑物定性为违法建筑，因此以违法建筑为标的所订立的涉案建设工程施工合同自始就不具备合法性，故涉案《建筑工程施工合同》违反了《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制性规定，原审认定涉案《建筑工程施工合同》为无效合同并无不当。

关于《工程款抵顶房屋协议》中关于以房款抵顶工程款条款的效力问题，本院认为，因涉案《建筑工程施工合同》无效，据此合同签订的涉案《补充协议》及《工程款抵顶房屋协议》中除独立存在的解决争议方法的条款外亦应无效。另结合烟台市区房地产开发管理领导小组办公室出具的《关于北皂居民区建设大龄青年安置用房请示的批复》，涉案项目不是普通的商品房开发项目，只能用于安置本居委会的适龄青年和无房户，不得作为商品房对外销售。涉案《工程款抵顶房屋协议》中关于以房款抵顶工程款的条款违反了政府批准该项目的相关规定，且与开发该项目的目的严重不符，故原审认定该条款为无效条款并无不当。北展公司关于涉案《建筑工程施工合同》及《工程款抵顶房屋协议》中关于以房款抵顶工程款条款为有效的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

案例启示

实务中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶工程款（即以房抵债）协议的情形较为常见。本案中，因《工程款抵顶房屋协议》本身存在无效事由，因此被认定为无效。

以房抵债协议的效力是否受施工合同无效的影响，应根据该协议的内容进行综合分析判定。我们倾向认为，应当认定以房抵债协议的效力。首先从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用房屋(通常是在建房屋)抵顶已欠的工程款。《民法典)第七百九十三条第一款规定:“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十八条也规定:“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”据此，即便施工合同因为未经法定招标程序无效，但只要工程合格，发包人都负有支付工程价款的义务。既然被抵顶的债务不因合同无效而受影响，则以房抵债协议也不应在效力上遭受负面评价。

其次，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同，以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性，根据《民法典》第五百六十七条(原为《合同法》第九十八条，已废止)“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定背后的立法精神，应肯定其效力。