上海市跨区营改增预缴(上海跨区经营项目预缴税款)

实务中经常会出现企业将购买或自建的房地产对外出租，以取得资产收益。在营改增之前，企业出租房地产按租赁服务收入缴纳5%的营业税，并规定纳税地点为不动产所在地，2016年3月，根据营改增规定，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，办法规定：

一、一般纳税人企业出租的不动产为2016年4月30日前取得的，可按简易计税方法，按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人企业出租的不动产为2016年4月30日后取得的，按11%税率计算缴纳增值税，相关增值税进项税额可以抵扣。小规模纳税人企业出租不动产按5%征收率缴纳增值税，不能抵扣增值税进项税额。

二、不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，一般纳税人企业预征率为租赁收入的3%，小规模纳税人企业预征率为租赁收入的5%，然后向机构所在地主管国税机关申报纳税，已预缴的增值税税款可以扣除。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。目前，北京和青岛市国家税务局已明确在其市范围内跨区（县）提供不动产租赁服务不在不动产所在地预缴税款，直接向机构所在地主管国税机关申报纳税，上海、天津、重庆、大连四个城市明确在其市范围内跨区（县）提供不动产租赁服务要分区预缴增值税。

三、预缴申报和代开发票需提供资料的规定

（一） 纳税人应按照规定的增值税纳税义务发生时间和缴纳增值税的计税方法，向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

（二）纳税人预缴税款时，需提供下列资料：

1.《增值税预缴税款表》（一式二份）；

2. 税务登记证或社会信用登记证（三证合一）副本复印件（首次办理预缴需提供）；

3. 所出租不动产的不动产权证或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件（首次办理预缴需提供）；

4. 开具的增值税发票（自行开具发票的纳税人提供）；

5. 不动产租赁合同复印件（首次办理预缴需提供）；

6. 纳税人委托代理人办理的，应提供书面委托书以及代理人身份证原件和复印件。

（三）纳税人因不能自己开具增值税发票而申请代开增值税发票时，需提供下列资料：

1.《增值税预缴税款表》（已预缴税款的还应提供完税凭证）；

2.《代开增值税发票申请表》；

3. 承租人税务登记证或社会信用登记证（三证合一）副本复印件，承租人为其他个人的，应提供身份证复印件。

四、便利化思考

（一）合理减少预缴环节。企业在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供不动产经营租赁服务的，参照国家税务总局2017年第11号公告，不适用《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，在此范围内，企业提供不动产经营租赁服务不在不动产所在地主管国税机关预缴税款，直接向机构所在地主管国税机关申报纳税，入库后，税款按不动产所在地归属到相应的县（市、区）国税局。这样，减少税款预缴环节后，方便了企业，也降低了税务机关征税成本。

（二）实现网上预缴。企业发生跨县（市、区）不动产经营租赁业务，先将税务登记证或社会信用登记证、不动产权属证明、不动产租赁合同、增值税发票等资料的扫描件上传至税务信息共享平台，信息自动清分至机构所在地和不动产所在地税局主管部门，然后，企业通过网上申报系统登录到不动产所在地税局的申报平台完成预缴申报，并在本地实现税款扣缴，税款按一定方式转入不动产所在地税局国库。这样可以减少企业人力成本和交痛费用支出。

（四）加快推行电子发票。企业使用电子发票后，按承租方提供的开票信息开具的发票通过网络实时传送至承租方，承租方下载后作为合法的税务凭证进行抵扣和税前扣除，既节省时间，又避免了发票传递过程中遗失的风险。