香港reits不包括哪种类型(香港reits的精选标准包括哪几项)

投资REITs精选标准：

1、每年分红且长期稳定增长；

2、地段要好，整体出租率大于90%；

3、资产负债率小于40%。

如以领展为例，我们一起看看领展是否符合投资REITs精选标准?

先在电脑端雪球网页在搜索框中输入领展房地产基金或00823，可以看到这个页面，

点击财务分析。

可以看到以下页面。

点派息记录。

可以看到以下页面。

我们可以看到过去10多年领展每年都有现金分红，而且分红金额长期稳定增长，符合标准。下面我们来看一下领展旗下物业的地段及整体出租率，点公司概况。

通过公司概况里的介绍我们可以知道领展旗下的物业出租率很高，整体出租率大于95%，地段很好，符合地段好，出租率高的这个标准。

下面我们来看一下领展的资产负债率，点资产负债表。

我们可以看到以下页面。

我们可以计算出领展的资产负债率为27748/231902*100%=11.97%（资产负债率=总债项/总资产*100%），大幅小于40%，几乎没有发生债务危机的可能，符合标准。

领展同时符合3个精选标准，是好REITs。下面我们看一下其他几个REITs的分析结果。

领展、置富、越秀这3只REITs符合标准，是好REITs，汇贤、冠君每年分红也很稳定但是长期没有增长，我们把汇贤和冠君淘汰掉，这里说一下，汇贤和冠君的物业质量非常好，资产负债率也非常好，仅仅是分红的长期增长方面不理想，这主要不是物业本身的问题，更可能是物业管理团队的问题，后期物业管理团队主要人员有调整或者策略有调整的话，汇贤和冠君依然很有可能成为好REITs。

下面我们就来看一下领展、置富、越秀这3只好REITs，领展、置富这2只REITs所持有的物业主要都在香港，领展在香港和中国内地都有物业，但是领展85%以上的物业还是在香港，置富所持有的物业全部在香港，这两只REITs是地道的香港REITs，如果看好香港的房地产市场，可以考虑这2只REITs，越秀所持有的物业都在中国内地，虽然中国内地现在还没有推出REITs，但是越秀我们依然可以看做是内地REITs，只是它在香港上市而已，越秀的涨跌周期依然是由中国内地房地产市场运行周期决定的，如果看好中国内地的房地产市场，可以考虑越秀。

我们可以看到这3只REITs持有的物业类型是不太一样的，根据REITs持有的物业类型不同，REITs一般可以分为写字楼REITs、零售REITs、住宅REITs、酒店REITs、工业REITs、自助仓储REITs、健康护理REITs、综合REITs以及其他类型REITs，香港REITs的类型比较少，主要由综合REITs、零售REITs和写字楼REITs组成，大家要注意的是，不同类型REITs的风险和收益是不一样的，甚至连涨跌周期也不完全一样，因为在现实生活中，写字楼、商场受宏观经济的影响程度是不一样的。

下面我们来看一下写字楼REITs、零售REITs、综合REITs有什么特点？

写字楼REITs，写字楼物业的客户一般都是企业客户，企业客户的租约一般在2年以上，写字楼与写字楼的差别是比较大，如果是一线城市核心地段的甲级写字楼，其客户一般是有实力的大公司，租约一般在3年以上，客户的抗风险能力也很强，这种类型的写字楼出租率和租金水平都很高，现金流比较稳定，风险相对较小，比如汇贤产业信托旗下的东方经贸城，越秀房产信托基金旗下的广州国际金融中心写字楼，冠君产业信托旗下的花旗银行大夏都属于一线城市核心地段的甲级写字楼，如果是非核心地段的写字楼，出租率和租金水平都比较低，风险比较大，比如泓富产业信托的甲级写字楼，地段就不是非常好，另外写字楼的周期性很强，但因为租约期较长，形成了缓冲，写字楼的周期会滞后于经济周期，评价写字楼REITs要重点看其持有写字楼的质量，写字楼的质量越高，写字楼REITs的分红就会越稳定，当然写字楼REITs的价格也是会周期性上涨和下跌的。

零售REITs，零售物业主要包括社区购物中心和大型购物广场，在电子商务高速发展的今天，零售物业也会受到较大的冲击，不过电子商务对于以上两种物业的影响程度是不一样的，中低端购物中心受电商的冲击更大，而高端的购物广场受到的影响相对较小，特别是一线城市核心地段的高端购物广场，其租户一般都是大牌商家，租期长，盈利能力强，扛风险能力也很强，这样的购物广场出租率和租金水平都很高，能带来稳定的现金流，风险相对较小，比如汇贤产业信托旗下的东风新天地，越秀房产信托基金旗下的广州国际金融中心商场，冠君产业信托旗下的朗豪坊购物商场，都属于一线城市核心地段的大型高端购物广场，评价零售REITs要重点看其持有购物广场的质量，购物广场的质量越高，零售REITs的分红就会越稳定，当然再好的零售REITs的价格也是会周期性上涨和下跌的。

综合REITs，综合REITs就是持有2种或以上类型的物业，且其中任意一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50%的REITs，综合REITs持有多种物业，不同物业组合在不同经济周期下都能给REITs带来持续的现金流当然综合REITs的好坏主要也是看其拥有的物业质量，领展、越秀就是综合REITs的典型代表，综合REITs的分红一般相对稳定，但是依然难以逃脱房地产运行周期的影响。

由于各种类型REITs所持有物业的质量相差很大，我们不能说哪种类型的REITs更好，具体要看REITs所持有的物业的质量，如果非要比较一下各种类型REITs的风险，我们假设各种类型的REITs持有的都是最好的物业以及团队管理能力相似的前提下，总体来讲，写字楼REITs大于零售REITs大于综合REITs。

以上内容仅作为参考，不构成投资建议！

关于丢丢的粑粑:丢丢的粑粑是一名有十年工作经验的金融从业者，旨在帮助大家提高财商，早日实现财务自由。