前言
能力所限，如有疏漏之处，欢迎指正、交流。
伴随房地产市场之前繁荣的20年，各地政府相继出台了一些地方政策，建议大家处理实际业务时，也要关注当地相关规定。
阅读提示
文章中每个税种分为两小节：（一）思路分享；（二）法规参考。
（一）思路分享——讲述具体计税方法；
（二）法规参考——引用了法规原文。
如果时间有限，建议只读每个税种的“（一）思路分享”部分即可。
正文
非住宅房产指商业用房等，转让时主要涉及增值税、城建税金及附加、土地增值税、个人所得税及印花税，以下分别介绍。
一、增值税
（一）思路分享
区分为有偿转让和无偿转让。
1、有偿转让
区分为非自建项目和自建项目分别处理。
（1）转让非自建项目
按5%征收率余额（差额）计税。
应交税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1 5%）×5%
【备注：“不动产购置原价或者取得不动产时的作价”，保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除；否则，由于丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，但可以提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，以契税计税金额进行差额扣除。】
（2）转让自建项目
按5%征收率总额计税。
应交税款=全部价款和价外费用÷（1 5%）×5%
2、无偿转让
（1）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产
免征增值税。
（2）用于公益事业或者以社会公众为对象以外的无偿转让不动产
视同销售不动产，缴纳增值税。
也就是说，个人无偿赠与不动产除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，即使没有取得任何经济利益，也应当视同发生销售行为，缴纳增值税。
（3）用于公益事业或者以社会公众为对象的无偿转让不动产
不视同销售，不征收增值税。
（二）法规参考
1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
（1）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1 5%）×5%
（2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1 5%）×5%
第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
【备注：比较第六条与第七条，其他个人以外的（小规模）纳税人与其他个人，计税方法相同；区别在于，前者先预缴再申报，后者直接申报。】
【备注：税法上的个人指个体工商户和其他个人，其他个人指是自然人（财税2016年36号），自然人不能做税务登记，其他个人只能是小规模纳税人。】
【备注：论证“其他个人（自然人）”只能是小规模纳税人！
首先，自然人不能进行工商登记，登记就变成个体户了，也就是说企业类型不可能是自然人。
其次，《增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）（自2018年2月1日起施行）第四条 下列纳税人不办理一般纳税人登记：(二)年应税销售额超过规定标准的其他个人。】
2、《关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）
纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
(1)2016年4月30日及以前缴纳契税的
增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1 5%)×5%
(2)2016年5月1日及以后缴纳契税的
增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1 5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%
纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。
3、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》
第一条三十六款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
4、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》
第十四条规定，个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，应视同销售不动产。
二、城建税金及附加
（一）思路分享
依据实际缴纳的增值税额，计算缴纳城建税金、教育费附加及地方教育费附加，税率参见下文法规。
（二）法规参考
1、《中华人民共和国城市维护建设税法》（中华人民共和国主席令第五十一号）（2021年9月1日起施行）
第一条 在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。
【备注：个人及多数单位一般不涉及消费税！】
第二条 城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。
第四条 城市维护建设税税率如下：
纳税人所在地在市区的，税率为百分之七;
纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五;
纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。
前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。
2、《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（国务院令[2005]第448号）
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。
【备注：地方教育费附加率一般为2%。】
三、土地增值税
（一）思路分享
应纳税额=（全部价款-可扣除项目金额）*适用税率
适用税率为30%-60%，依据增值率区间确定。
增值率=增值额/可扣除项目金额=（全部价款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额
（二）法规参考
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年1月8日修订）
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第六条 计算增值额的扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额；
开发土地的成本、费用；
新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
与转让房地产有关的税金；
财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
四、个人所得税
（一）思路分享
按“财产转让所得”计征个人所得税，应纳税额=(房产转让收入额-房产原值-转让过程中缴纳的税金和有关合理费用)*20%。
【备注：关于房产原值、税金、合理费用如何认定？请关注下周末发布的后续文章。】
（二）法规参考
1、《中华人民共和国个人所得税法》（2018年8月31日修正）
第三条 个人所得税的税率：（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
2、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（2018年12月18日修订）
第六条 个人所得税法规定的各项个人所得的范围：（八）财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
五、印花税
（一）思路分享
按“产权转移书据”税目计税，税率为万分之五。
（二）法规参考
1、《中华人民共和国印花税暂行条例》（2011年修订）及印花税税目税率表
第二条 下列凭证为应纳税凭证：产权转移书据……
税目税率表中规定：产权转移书据按所载金额0.5‰（即万分之五）贴花。
2、《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字（1988）第255号）
第五条 条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
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