房产税可行吗？

由于近期深圳部分片区的楼市出现过热情况，深圳市住建局局长在4月28日进行了表态，内容非常值得关注：

“对于房价上涨，我们准备了很多手段。比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。”

在持有环节增加成本，这是以前我们从没见过的说法，而且可能彻底改变楼市的逻辑。或许他只是说说，但万一是认真的呢？

我们先来看一个这几年很常见的例子，一个刚刚工作不久的年轻人，他急着要买房，但只买得起城郊结合部的房子，买房后却依然选择租到公司附近生活，可见买房某种程度上已经超出住的需求，有很大程度上是占有需求。

国人之所以如此追求房产，一个重要的原因是一旦买入就一劳永逸、几乎没有持有成本，这是高空置率的重要原因、也是人们对房产的占有欲停不下来的原因。

对于深圳来说，供不应求是一句被重复了无数次的谎言，它无法解释为何租房市场如此冷淡、租金下滑、出租放盘量大增、空置率上升。房价强势的原因只是在于存量的流通盘太小，没有持有成本，业主囤货居奇将其视为一劳永逸的资产。

在深圳，持有环节征收房产税的确有一定可行性，因为深圳新增土地很少，可能是中国热点城市中最少的一个，但房价很高，而且大多数房产的交易都集中在二手房市场，这会导致土地收入大幅降低。既然市场已是存量市场，那么土地创收的方式就很有可能从增量转至存量。

不要觉得土地创收是很不好的事，对于世界上所有国家和地区来说，土地都是最重要的税源之一，例如：美国各州有房产税、中国香港有差饷。

说到这里，我们要从一则数据说起，2018年全国土地出让收入总计达到65096亿元，同比增长了25%，总额再度创下新高。另据财政部数据，2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元，同比增长7%。

简单计算，2018年土地出让收入约为同期地方一般公共预算收入的66.48%（2017年的比例为56.9%），在不少城市，土地收入已经超过一般收入。

房地产市场的繁荣确保了地方收入的充沛，而城市化又决定了土地的需求。但是，土地收入的高速增长是不可持续的，因为城市化总有放缓甚至停滞的一天，届时市场对于新增土地的需求就会开始减少，这个转折点可能很快就要到来甚至已经到来。

我们这里说的房产税是认认真真的房产税，不是上海那种小打小闹的房产税，上海2019年房产税收入只有216亿，而同期上海土地出让金收入达到1992亿，相差一个数量级。另外，上海的房产税对于控制房价也是有一点作用的，上海近些年来房价涨幅明显低于北京、广州和深圳，房产税是一个重要因素。

中国的城市化进程还没有走完，中国目前的城市化率只有大约60%，远低于发达国家水平，未来仍有空间；但从另一方面看，城市化率的上升速度正在放缓。既然进城的人数开始变少了，新增的土地需求以及土地收入自然也会降低。

我们看一下过去三十年的城市化速度：

1989-1999年：中国城市化率从26.21%增至30.89%，十年增加了4.68%；

1999-2009年：中国城市化率从30.89%增至46.59%，十年增加了15.70%；

2009-2019年：中国城市化率从46.59%增至60.60%，十年增加了14.01%，少于1999-2009的幅度，城市化已开始减速。

一般来说，城市化进度为一个 S型曲线，一旦过了加速期，城市化的上升速度就会持续放缓，直至一个国家城市化的基本定型。

根据近年来城镇化数据，中国目前处于城镇化减速期

一个国家面积越大、多样化程度越高、人口越多，城市化率的上限就越低，比如美国的城市化率比同样作为发达国家的日本要低10个百分点；而经济远落后于中国的小国朝鲜，城市化率比中国还高2个百分点。可见中国未来的城市化空间比大多数人想象的要小。

城市化放缓带来房地产结构性变化的现象在一些热点城市已经开始出现。由于人口增长开始放缓，城市建设日趋成熟，越来越多的城市正逐步从新房市场转向存量市场，在北京和上海，二手房交易比重远超新房，存量市场提供了绝大多数的市场供给。

城市化带来的大量土地出让是一次性红利，当这种一次性红利耗尽的时候，就需要找到一个新的税种来替代。既然吃不到增量土地，那么存量不动产自然会开始发挥作用，房产税并不是为了降低房价，而是为了补充收入。

举一个极端的例子，假设一个城市在顶峰期时一年土地收入1000亿，全市房产总价值6万亿，那么这个城市未来土地出让趋近于0时，就会需要针对存量房产征收1.67%的房产税（6万亿*1.67% = 1000亿），这样的收入可以完全取代顶峰期的土地出让金，也更具有可持续性。

目前，中国住宅土地的使用权一般为70年，其实70年的期限是非常合理的，因为中国的房产没有任何持有成本，由于楼面价已经接近于房价，这相当于年化1/70 = 1.43%的地税而已。

要知道，全世界的不动产，只要是没有持有成本，那么土地使用权就有年限（中国）；而如果土地享有永久使用权（美国），那么房产就有持有成本。

美国并不是天堂，美国和其他一些国家的地税（房产税）制度相当于业主70年间累计花掉近一套房的价格用于地税的缴纳，他们的优势只是在于征收的过程可行性更高，可持续性更强而已。

经过我们上面的简单计算，两种方式的本质其实是一样的，即居民必须为占用土地而花钱，全世界都是这样。只是中国的业主在购买房子的时候一次性预支了70年的土地费用。

如何将土地使用期限和未来长期的房产税进行合理对接，这是考验我们的一个问题。

（1）房产税可能令房产成为负现金流资产

城市中大量的空置房由于无持有成本，仅仅作为存折的意义而存在着，一旦有了房产税，即使这些房产无空置期出租，也将是一个赔本买卖。

这一点不难理解，中国热点城市的租金回报率已经降至1.5%甚至更低的水平，如果按照1986年开始对于企业持有状态下房产税的征收水平（1.2%），或美国平均水平1.4%征收，那么所有租金未必能够承担出租房的房产税和维护成本，即使是还清了房贷的房产，也完全成了一件不产生现金流甚至是负现金流资产。

北上广深租金回报率均已降至1.5%的超低水平

有一种说法表示，如果要征税，业主就加租，让租客承担房产税的部分。这一想法高估了租客的承受能力，因为租客的收入决定了对租金的承接力，租金是无法持续加杠杆的，如果一个租客月收入6000元，原本3000的租金翻倍至6000，租客将没钱吃饭，只能选择离开。

而租金有多少提高的空间，也可参考经济型酒店价格，一二线城市如果长住例如如家/汉庭这样的酒店，平均价格已不比单间公寓高多少，而酒店水电网和服务全包，其价格是普通出租房价格的上限。

（2）任何一种免征条件，都会增加执行困难

首套免征或人均面积标准免征是被广泛讨论的缓冲措施，但这样的做法会带来很大的影响。

假设首套免征，一个城市的人就把多套小房换成一套大房，或者炒房者跑到每个城市买一套房子来做无税投资；

若是按照一定的人均面积免征，那大家都冲向市中心单价最高的地段购房，而人均面积算法对于三四线以及县城住大房的业主来说，显然是不公平的。

又有说法表示，房产税征收增量交易的房产，而不征收存量房产。但以增量的规模，无法对土地收入进行有效替代，再加上新置业者往往经济水平较弱，同样的土地政策下对新业主开刀，而对老业主包容，也是不公平的。

所以，按照房产市值划线免征，或以较低税率无差别全面征收才是可行性相对较高的方案。

还有一种可能性，就是土地年限与房产税相结合的方法，即土地到期后一年交一次地税以延长使用权，这是一种循序渐进的合理做法，但远水不解近渴。

（3）可能带来系统性金融风险

如果房产税逼出了原本坐等升值而冻住的大量存量房，对供求关系和价格的冲击是很大的，可能令价格在段时间内下调，居民财富蒸发，以及带来以银行系统为中心的危机。

而社会方面，以一线城市为例，无数中低收入的市民也居住在千万市值的房产中，但他们年收入可能只有10万或更低，一旦征税，基本上就只能在搬家和破产中做选择。

所以究竟是房产税不合理？还是年入10万的家庭住“千万豪宅”不合理？这一点值得思考。但不可否认的是，居民普遍性的低收入和高资产，已经是当前社会的一个奇异现象。

上面说到的金融风险和社会风险，将是房产税推行过程中需要面对的最大问题。

如果在2000-2010年期间，包括房产税在内的“长效机制”得到完善和出台，中国房地产市场将会更加健康，因为那时房价相对较低（税基小），居民负债小，房产的资产属性良好（租金回报率高），无惧房产税的征收，还可以预防后面的投机与泡沫。

但是，站在今天看房产税，面对的将是一个税基（房价）高，居民负债高，居民现金流收入低且资产回报率难以承受的基础，这是令人担忧的。

提炼一下上文全部观点：

（1）由于城市化放缓，房产税的到来只是时间问题；

（2）中国的土地制度具有合理性；

（3）未来房产税的任何有条件免征都会大幅增加执行成本；

（4）在目前扩张的租售比情况，房产税会带来很大风险。