股权收购方式在房地产项目收购中非常流行。企业以股权收购的实质是获得土地、房产资源，扩大布局范围，进而获得较高利润。在房地产并购当中，土地增值税是所有税种当中税负最重的税种，常常因此引发土地增值税风险。

案例

上述重大资产重组完成后，恒通实业由恒立实业持股100%的全资子公司变为持股20%的参股公司，法定代表人由王庆杰变更为李一龙。2017年2月27日，恒通实业的法定代表人由李一龙变更为谭迪凡。2017年7月27日，恒立实业董事会决议，将恒通实业20%股权以5820.2万元转让给长沙道明房地产有限公司（以下简称“长沙道明”）。至此，恒立实业转让恒通实业转让对价人民币合计约29,101.00万元，其中不动产评估价格为27813.59万元。

鉴于恒通实业的资产状况，上述转让事项起始岳阳市主管税务机关就将此事项认定为：以股权转让名义的土地使用权转让，需按税法规定缴纳土地增值税。

风险提示

根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】6号）第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。可见必须有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入才有增值税纳税义务。

但是实务中，是否具有土地增值税的纳税义务，却因事项的复杂性而存在很多意见分歧。转让股权涉及房产土地是否需要缴纳土地增值税，现有法律法规中没有明确规定。但在部分国税函、批复等中有涉及。因此，股权收购中的土地增值税风险很大程度上持续存在着。

对股权转让土地增值税的建议

（一）慎重选择收购方式

从税法角度，对于转让方而言，向收购方出售资产会直接面临较大的流转税、土地增值税成本，因此更倾向于采用股权转让将税负转嫁于收购方。在北上广深这样的一线城市，房地产市场相对活跃，房屋、土地增值空间巨大，房地产转让伴随着巨额的土地增值税成本，因此收购方在选择收购方式时，一定要识别交易中的土地增值税转嫁风险，准确测算土地增值税税额。如果收购方收购目标土地、房产是为了开发后对外出售或直接对外销售，即“买股权，卖资产”，收购方应与转让方谈判，尽量采用资产收购，避免先股权收购，再资产转让带来的土地增值税风险。

（二）用股权转让进行税负循环转嫁

商业交易中，不同交易主体在特定交易中的强弱形势不同，很多时候转让方不同意收购方进行资产收购，收购方只能接受股权收购。在股权收购方式下，收购更加需要识别收购项目中的土地增值税风险，在预测目标公司现金流时，收购方应将土地增值税成本考虑在内；在收购价格谈判中，尽可能以较低价格收购目标公司股权。除此以外，既然转让方通过股权转让向收购方转嫁土地增值税税负，收购方同样也可以在今后的交易中，通过股权转让向其后手转嫁土地增值税，也就是采用“股权收购，股权转让”进行税负循环转嫁，从而避免自己成为土地增值税的“接盘侠”。

（三）股权转让合同约定对赌条款

收购方可以与转让方就股权收购后土地增值税风险事项，相应调减收购协议约定的收购对价，收购方可以承诺在收购完成之日一定期限后，如果收购方是以股权转让方式对外转让标的公司股权从而免于向主管税务机关缴纳土地增值税，则由收购方或者目标企业给予转让方一定的经济补偿。

在股权转让交易中，收购方还可以与转让方约定，收购协议约定的股权收购对价不变，但是，以后年度内目标公司出售目标房屋和土地，被所在地主管税务机关要求缴纳土地增值税的，转让方构成出资不实，应当承担补充出资的责任，补充出资的金额即为目标企业应缴纳的土地增值税税款金额，或者以补缴税款金额为基础通过一定的合理方法计算出的金额。