开发间接费用如何分摊进成本(开发间接费用与开发成本的区别)

一、 成本对象

成本对象是指企业为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，房企发生的各项开发成本，最后都得分配归集到这些成本对象中。实操中一般按照六大原则来划分成本对象，分别是可销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。

举个简单例子：某一房地产项目，一期规划为分住宅和别墅，二期规划为商业和公寓（假设没有地下车库）。由于这些建筑物具有不同的结果类型、不同的使用功能、不同的定价，根据分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则，四种业态可以分别确定为四种不同的成本对象进行核算。

二、 分配与归集

1、成本能分清成本对象的：直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；

2、成本不能分清成本对象的：共同成本和不能分清成本对象的间接成本，分摊计入成本对象；

我们可以参考下面这个图：

三、 分摊方法

对于共同成本及不能分清成本对象的间接成本，国税发[2009]31号文规定了四种分摊方法，分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。

1、土地成本：原则上按照占地面积法，如需使用其他的分摊方法，需经税务机关同意。

2、公共配套设施费：对于非营利性的配套设施，一般是作为过渡性成本对象单独归集成本，再按照建筑面积法进行分配；

3、借款费用：属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。

4、其他成本：分配方法由企业自行确定，可以选择占地面积法、建筑面积法、直接成本法或预算造价法。

四、归纳总结

上述例子：某一房地产项目，一期规划为分住宅和别墅，二期规划为商业和公寓。根据成本对象划分原则，四种业态可以分别确定为四种不同的成本对象进行核算。直接成本和能分清成本对象的间接成本，直接计入对应的成本对象，对于共同成本和不能分清成本对象的间接成本，可参考下表：