导 读
随着新型城镇化的纵深推进，城市发展由外延扩张向内涵提升转变。以老旧小区为代表的城市有机更新，立足于人民群众日益增长的美好生活需要，对构建新发展格局具有重要战略意义。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出，统筹推进老旧小区综合整治和有机更新，提升环境品质和公共服务能力，建立老旧小区日常管理维护长效机制。
光华里5、6号楼是北京市第一个正式启动的危旧楼房改建试点项目，形成了以政府顶层设计、实施主体牵头推进、原住民参与协商、责师团队全程陪伴的北京老旧小区危房改造 “朝阳首开模式”，是城市共建共享共治的精细化建设实践案例。
01项目背景
光华里5、6号楼建于上世纪50年代，苏式建筑，砖木结构，总面积2381平方米，住户58户，包括合居户44户，成套独户14户，大部分为承租户。
光华里5、6号楼属于危房，楼道墙皮开裂、剥落、室内漏水严重，结构不安全，异地安置条件不成熟，政府决定对5、6号楼危旧楼房实施改建。
建外街道的中方责任规划师由北京工业大学教师团队与北工大设计院的规划师、设计师们共同组成。责师团队主动承担“规划统筹”与“社区协动”的双重角色定位，积极了解社情民意、调动公众参与，深化落实北京城市总体规划以及朝阳分区规划要求，以责任规划师工作指南为指导，统筹考虑规划要求和基层实际情况，积极参与建外街道的城市更新工作。通过调研梳理老旧小区现状、建立老旧小区数据库、开展公共空间改造专项研究等方面工作，利用自身专业知识与经验，充分发挥规划顾问应有的作用，为街道辖区内的老旧小区综合整治和危旧房屋改造提供直接的技术支撑。
从规划边界的划定，到审批手续的办理；从居民原层原位不少于原使用面积的回迁意见收集，到178号文的政策研究；从设计方案审查，到建筑色彩建议、户型设计优化等，充分发挥多专业团队优势，全过程陪伴式参与光华里5、6号楼危旧楼房改建工程，协助解决在规划建设方面遇到的各类重点难点问题。
效果图来源：设计单位
02亮点与特色
1落地首个试点项目，为北京老旧小区危旧楼房改建的模式探索提供实践案例
2020年6月市住建委等四部门联合印发的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号）提出：“允许对没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造”。
光华里5、6号楼在项目推进过程中出现了合居住户共用厨房卫生间、面积过小等问题。政策的支撑，解决了光华里5、6号楼在项目推进过程中遇到的问题。光华里5、6号楼是北京市第一个正式启动的危旧楼房改建试点项目，为建外地区乃至北京市进一步深化老旧小区综合整治、推动危旧楼房改造提供了新思路。光华里5、6号楼危旧楼改造试点项目的成功实践，形成了以政府顶层设计、实施主体牵头推进、原住民参与协商、责师团队全程陪伴的北京老旧小区危房改造 “朝阳首开模式”，是城市共建共享共治的精细化建设实践案例。
2落实全过程陪伴服务，助推项目落地实施
责师团队全过程参与光华里5、6号楼项目，积极开展实地踏勘，了解改建过程中的重点难点问题；配合社区开展居民工作，了解居民实际诉求；开展方案审查，对方案中存在问题提出优化建议；依托属地优势，落实总体规划及分区规划要求，加强对建筑色彩以及第五立面的严格把关。
从实地踏勘到方案审查，从部门沟通到模式推广，责师团队成为沟通设计单位、街道、社区、居民、市规划自然资源委分局、产权单位等各相关方的桥梁，以专题协调会、方案讨论会、书面意见回复等形式协助解决在项目推进过程中的各种问题，协助推进危旧楼改建项目的落地实施。
3落细居民实际问题，优化建筑布局提升使用功能
光华里5、6号楼危旧楼房改建项目，在现状摸底调研、规划方案编制、改建实施方案等方面充分征集了房屋居民的意见。结合178号文“危旧楼房改建工作以北京城市总体规划、分区规划为依据，遵循区域总量平衡、户数不增加的基本原则，以排除居住危险和安全隐患，推进城市有机更新为根本出发点和落脚点，适当改善居民居住条件”，解决了居民在原来生活中遇到的合居不便等实际问题。通过责师团队配合对建筑设计方案多轮的审查、建议以及设计单位的修改完善，实现了本次改建项目不减少居民房屋居住面积的要求，适当改善了居民居住条件，重点解决了建筑使用功能提升问题，满足了居民原层原位回迁的实际诉求，使每户居民都能够满足采光要求。
4落效成本共担机制，统筹推进可持续发展的良性循环机制
本次项目充分落实了178号文中“成本共担”的资金政策，由政府、产权单位、居民等多主体进行资金筹集，通过市区两级政府专项资金支持、已购公房住户负担综合改建成本、产权单位补充资金缺口的模式解决了改建资金来源问题。
项目完成后移交北京首华建设经营有限公司（首开、房地集团下属）进行管理，初期采用非经管理模式运行，待光华里小区整体进行老旧小区综合整治后，依照属地街道、社区、物管会的要求适时调整管理模式并提升服务与收费标准，实现老旧小区改造完成后的管理可持续。
5落定政策衔接程序，危旧房改建实施有保障
根据相关要求，在实施危旧楼房改建项目过程中，居民可以选择原址回迁或外迁，居民自愿选择外迁的，参照北京市管公房申请式退租政策，符合条件的，可以申请共有产权房和公租房。居民自愿原址回迁的，改造后承租房的原承租面积依据北京公房租金进行收取，新增部分面积按照北京市公租房租金标准进行收取。
与申请式退租政策的有效衔接，可以进一步推进城市更新与为旧楼房改建工作的开展，实现中心城区的微循环与可持续发展，促进人口疏解、改善居住环境与职住平衡的有机结合。合理的增加面积，一方面可以解决居民在生活中遇到的实际问题，另一方面参照公租房的管理规定，推动了公房与公租房在住房保障政策背景下的有机融合。
主要作者简介
张 健 北京工业大学建筑勘察设计院有限公司董事长兼总经理，北京市朝阳区建外街道领衔责任规划师
成晓亭 北京北工大规划设计院有限公司详规所副所长
本内容市规划自然资源委规划实施一处、朝阳分局也有贡献
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