房产营业税按原价还是按现价(房屋总价和房屋原价有什么区别?)

投资公寓，尤其所谓CBD也好、TBD的也好，有2个指标供参考：

1、每年对外出租租金/总房款>5%

2、该处房产年收益（含租金）*15年>该房产购买价

1、周围半径3公里已经投入使用公寓价格、租金情况

2、你的目标公寓半径500米附近有无地铁口及大型购物中心、消费中心

3、周围办公楼金融类企业、国企入住情况

综合考虑后，再行决定。切记，不要给自己太大压力，如果是用不到的钱，可以投资，反正跑不赢印钞机的速度，贬值起来很快的，不动产最起码可以对冲下吧。最后，如果有合适的住宅，建议优先考虑住宅，其次才是公寓。

2017.07更新：由于住宅限购，咨询公寓的越来越多，电话营销骚扰也越来越多，相信大家都接到过不少，但实际上投资公寓怎么样？

原则上，公寓投资价值小于住宅；但从资产配置角度考虑，可以配置一些公寓。

为什么不是很推荐公寓呢？

公寓与住宅产品有很多不同。比如，公寓的产权，一般是40年、50年；公寓的贷款首付比例，一般是50%；公寓不能落户，不能让孩子上学；公寓水电按商业计费，费用更高，等等。

另外，公寓的居住舒适性比较差。

正因为上面这些原因，居住的升值空间要小于住宅。

更重要的是，公寓的交易成本太恐怖了。

交易成本高得吓人

二手公寓交易的税费，有两种计税办法。一种是全额征税法，另外一种是差额征税法。

在实际交易中，可以选择税费最低的方法进行计税。

一、全额征税法，总税率按照总价的14.7%征收。

详细的计税明细是这样的：

（1）增值税：5.6%；

（2）土地增值税：5%；

（3）印花税： 0.05%×2；

（4）个人所得税：1%；

（5）契税：3%；

合计：总价的14.7%

二，差额征税法。

这个比较复杂，并且涉及很多抵扣项。详细如下：

（1）增值税：（现值—原值）×5.6%

其中，5.6%的增值税中含有0.6%的附加税

（2）土地增值税：（以增幅<50%为例）

[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%

注：如有不动产发票或增值税发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。

（3）印花税：现值×0.05%×2

（4）个人所得税：（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%

（5）契税：现值×3%

在这些税费中，增值税、土地增值税、个人所得税，都由卖方承担；契税由买方承担；印花税由双方承担，也可自由约定。

公式很枯燥。举个例子吧：

如果一套原价50万的，现价60万元。买卖双方需要缴纳的税费是这样的——

一、全额征税法：

总价×14.7%=60×14.7%=8.82万元

二、差额征税法：5.2305万元

（1）增值税：0.06万元

（现值-原值）×5.6%=（60-50）×5.6%=0.56万元

注：增值税中含有本次附加税本次附加税为（60-50）×0.6%=0.06万元

（2）土地增值税：1.0245万元

[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%

注：如有不动产发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。

现值：60万元

原值：50万元

原契税：50×3%=1.5万元

本次附加税：（60-50）×0.06%=0.06万元

本次单方印花税：50×0.05%=0.025万元

加计扣除项：按照每年5%，2014年至2016年共2年，一年5%，2年10%。

50×10%=5.0万元

总计：[60-50-1.5-0.06-0.025-5.0]×30%=1.0245万元

（3）印花税：0.06万

0.05%×2×现值=60×0.05%×2=0.06万元

（4）个人所得税：1.686万元

（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%=（60-50-1.5-0.03-0.015-0.025）×20%=1.686万元

（5）契税：2.4万元

4%×现值=60×4%=2.4万元

差额计税法所交税费=5.2305万元。

在上面的例子中，按照差额征税法，税费较低。

按照少的计算，在增值10万以上，这套原价50万的公寓，买卖双方需要承担税5.2万元。其中，卖方需要承担3.76万元以上。

也就是说，买卖双方承担的税费，超过了升值部分的一半以上。

这个比例，不是一成不变的，但属于比较正常的比例。

一般来说，房屋升值越低，用差额征税法计税更划算。当用这种方法征税时，它能达到增值部分的一半左右。

而房屋升值越大，用总额征税法更划算。比如，一套70万的公寓，升值100%后，总价140万元，按照总额征税法，要征收20.58万元的税，远低于升值部分的一半了。