房地产行业税法规定收入确定(税法关于房地产收入确认)

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的.应视为已经完工：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

2.开发产品已开始投入使用；

3.开发产品已取得了初始产权证明。

国税发〔2009〕31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在实务中，房地产开发企业通常按照税法的开发产品完工条件作为房地产企业的收入确认条件。我认为这种确认收入的方法与《企业会计准则》确认收入的条件是相符的，因为只有在通过验收及竣工备案后，开发产品的开发成本才能可靠计量。

对于房地产企业，商品房销售满足下列条件之一，则应确认收入：

1.工程已经竣工并通过有关部门验收。通过有关部门验收，是指取得政府有关部门发放的竣工备案表。

2.完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。

房地产企业在房屋实际交付时可能存在以下两种情况：

一是业主正常来公司办理房屋交接手续：填写房屋交接单，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入。