摘要：长期主义
8月25日晚间，美的置业发布了2021年半年度报告。
房地产行业最近几年的压力不小，尤其是近两年，既要搞业绩又要降负债。
从去年房企融资新规的“三道红线”，到今年银行相关房地产业务的“两道红线”、集中供地等新政策出台，楼市调控再升级，呈现出高频率、高密度等特点。
房企们面临着全行业的转型关键期，向管理要效益、积极降负债几乎是必经之路。
一
基本面稳中奋进
成立于2004年的美的置业，经历了近17年的房地产从大发展时期到“白银”时代。
美的置业早在2010年就开始了全国化布局，2018年上市，2019年破千亿规模,它的发展步伐紧跟行业周期，颇具代表性。在新形势多少下，它的应对之策自然也较为有借鉴意义。
从今年的半年成绩单中可以看出，美的置业企业的策略可以概括为：基本面稳中求进，持续改善财务结构，走长期主义路线。
首先来看上半年，其核排名心财务数据：
实现收入330亿元，同比增长57.8%；
毛利68.38亿元，同比增长23.在8%；
核心净利润31亿元，同比增长31.6%；
归母核心集团净利润23亿元，同比增长11.2%。
此外，上半年美的置业完成合约销售额826亿元，同比上升71%，超进度完成目标。
同期，新增总建筑面积440万㎡，新增强三线及以上城市拿地占比87%。截至6月底，其土储总建筑面积6309万㎡，权益总建筑面积4223万㎡，其中一、二线城市占比59%。
无论从增速还是未来土储的布局来看，基本面都表现不错，处于行业的较好水平。
究其原因，虽然美的置业全国布局较早，但却重视深耕区域。
上半年，其在浙闽区域的销售额同比增长高达174%，珠三角的销售业绩规模接近翻倍，销售贡献前10城的合约销售额占比50%。深耕区域很好地发挥了其集团集约管理效能和品牌价值。
二
财务结构持续优化
近两三年是房企偿债峰值年，加之融资新规等监管进一步规范，房地产总体的融资规模有所收缩。
房企们面临排名的考验除了稳住基本盘谋发展，更大的难题在于改善财务结构。
房地产行业高速发展期，高举高打是必经之路，但当进入平稳在发展期，必然面临调整财务结构的问题。而不同房企的底子不同，策略不同，导致近年来其融资分化十分明显。
公开数据显示，今年6月房企们的融资年利率范围为2.63%-14.5%，差异之大可见一斑。
今年上半年，相比好业绩，美的置业在财务结构方面的优化更值得关注。
当然，不可否认正是因为美的置业有稳定向上的基本盘做支撑，它才有底气大力优化财务结构。其主要路财务径大致为：拓宽融资管道，主动降杠杆，提升财务管理效能。
美的房企的融资结构优势主要体现在渠道占比和长短期占比上。
今年5月，美的置业成功发行20.96亿商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)，发行利率低至4.5%，产品期限为17年（付3年末售回/回购选择权）。
截止今年6月30日，美的置业有息负债总额为571.21亿元，比去年末下降了2.6%。其中，银行借款和债券融资合计占比76%，融资余额期限两年以上占比提升至39%。
同期，其净负债率稳步下降，降至58.2%，较去年末大幅降低了21个百分点！
值得一提的是，早在2019年，美的置业年报中就强调要“强化‘造血’能力，主动降杠杆”。同年，其净负债率下降约8个百分点；2020年持续改善，再降近10个百分点；到今年上半年比去年底更是突破了降低21个百分点的成效，已实现了连续5年净负债美的率持续下降的良好态势。
美的置业前瞻性地提前启全国动降杠杆管理，使得其债务结构的优化成效在最近两年尤为凸显。
三
现金为王
上半年，美的置业保持了充沛的在手现金和授信额度，现金短债比增至2.21。
截至报告期末，美的置业的现金及现金等价物为233.58亿元，较期初增加了47.63亿元，同比增长25.6%；持有现金总量320.64亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899.3亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力公司大幅提升。
此外，也注重聚焦经营现金中国流，进一步提升其抗风险的能力。
在2021年中期业绩发布会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，美的置业会在监管部门的指导下，结合自身目前稳健的财务状况，以及有竞争力的融资优势，坚持以控负债、提效率、增效益为基线，系统、科学、企业有序地降负债。
林戈强调：“只有这样的降档才是最健康的、最持久的、有利于公司的发展”。
他认为，美的置业当前的融资渠道非常传统、也很透明，非常符合监管的导向，并表示“目前主要是控负债、降低融资成本，我们对公司未来整个存续负债进一步下降有信心。”
四
融资成本再创新低
管理层的判断在美的置业的融资成本上也能窥得一二。
近年来，美全国的置业的融资成本持续降低，尤其是今年创下新低。
上半年，美的置业新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%，同比下降44个基点；加权平均融资成本百强更是实现5连降，降低至4.92%，首次进入5%以下。
今年2月，美的置业发布2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）票面利率公告。据披露，拟发行的15.20亿元公司债，4年期（2 2）的票面利率仅为4.4%；5年期（3 2）的票面利率仅为4.6%。
领先指数财务研究室发布的数据显示，上半年房企境内融资利率在2.63%-7.0百强0%之间，债券平均票面利率5.07%，较2020年同期上升79个基点；境外债券融资利率范围为4.625%-14.50%，债券平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点，其中最高利率为14.5%，有20只海外债券票面利率高于10%。
对比之下，美的置业的融资成本远远低于行业平均水平，在同规模民营房企中具有较强的竞争力。
五
机构看好
上半年，美的置业凭借稳健的基本面和较好的财务表现，获得了多家机构的“点赞”。
今年4月，美的置业发布股权激励计划，一来表达了大股东对管理层的认可和信心；二来此举也有利于从长期激励角度保障管理团队的稳定性，也有益于提振资本市场信心。
5月，恒生指数有限公司发布了截至2021年3月31日恒生指数系列季度指数检讨结果，美的置业获纳入恒生中国高股息率指数，其长期投资价值得到肯定。
当月，美的置业在福布斯发布的2021年“全球上市公司2000强”排行榜(Forbes Glob中国al 2000)中位列第1063位，较去年排名大幅提升了201位。
日前，花旗银行发布研报称，截至今年6月30日，美的置业中报业绩表现亮眼，杠杆持续优化，融资成本创新低，其发展稳健。
摩根大通的研报指出，上半公司年，美的置业的主要财务指标均有所改善，防御风险的表现突出，降杠杆取得一定成效，给予了其“增持”评级。
建银国际发布研报指出，美的置业中期报展现出稳健的财务数据，未来融资成本存在进一步改善的空间，还实施了股票激励计划，看好其长期持续发展的能力，给予“跑赢大盘”评级。
此外，中金公司给予了美的置业“跑赢行业”评级；海通证券认为，美的置业城市深耕效果显著，土地储备充足，聚焦高能级城市，给予“优于大市”评级。
未来一到两年，在房企融资新规彻底落地的窗口期，无论大小房企，都面临着调整财务结构的重任。
毕竟当房地产行业进入新周期，房企们不得不采取新战多少略，尤其是需要持续优化财务结构和融资成本，才能在新的竞争格局中立于不败之地。
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