一、单项选择题
1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（ ）。
A.已出租的土地使用权
B.持有准备增值后转让的商品房
C.已出租的建筑物
D.持有准备增值后转让的土地使用权
【答案】B
【解析】属于投资性房地产的项目：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。
2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（ ）。
A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益
B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益
C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益
D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益
【答案】C
【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值，选项A错误；采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面原值作为转换后固定资产的入账金额，而不考虑转换日的公允价值，选项B错误；采用公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。
3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000万元。2018年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是（ ）。
A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益
B.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入公允价值变动损益
C.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入留存收益
D.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
4.甲公司将一块土地使用权经营出租给乙公司，约定年租金为260万元（不含增值税），甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2019年1月1日投资性房地产的账面价值为2350万元，2019年6月30日投资性房地产的公允价值为2600万元，2019年12月31日投资性房地产的公允价值为2450万元。假定不考虑其他因素，则该投资性房地产对甲公司当年营业利润的影响金额为（ ）万元。
A.0
B.360
C.260
D.160
【答案】B
【解析】2019年与投资性房地产相关的租金收入260万元计入其他业务收入，公允价值变动损益=2450-2350=100（万元），对甲公司当年营业利润的影响金额=260 100=360（万元）。
二、多项选择题
1.下列各项中，关于投资性房地产后续计量的表述正确的有（ ）。
A.同一企业应对所有的投资性房地产采用同一种计量模式进行后续计量
B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产按月计提折旧（摊销）
C.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在期末发生减值的应计提减值准备
D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入投资收益
【答案】ABC
【解析】公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入公允价值变动损益。
2.下列各项中，关于企业持有的土地使用权说法正确的有（ ）。
A.企业持有土地使用权自用的应将其作为无形资产核算
B.企业持有土地使用权已对外出租的应将其作为投资性房地产核算
C.企业持有土地使用权用于建造商品房应将其作为存货核算
D.企业购入房地产项目时一定将房产作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算
【答案】ABC
【解析】如果购入时即用于对外出租应将其作为投资性房地产核算；如果购入的房产和土地使用权无法区分并单独计量，应将房产和土地使用权均作为固定资产核算，选项D错误。
3.2019年6月30日甲公司能够持续、可靠取得投资性房地产的公允价值，将成本模式后续计量的投资性房地产转为公允价值模式后续计量。当日投资性房地产的账面原值为6000万元，已提折旧2500万元，已提减值准备500万元，公允价值为4000万元。不考虑所得税等其他相关因素，则下列会计处理正确的有（ ）。
A.账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益
B.账面价值与公允价值的差额计入其他综合收益
C.账面价值与公允价值的差额计入留存收益
D.投资性房地产应按变更当日的公允价值计量
【答案】CD
【解析】甲公司的会计分录：
借：投资性房地产——成本 4000
投资性房地产累计折旧（摊销） 2500
投资性房地产减值准备 500
贷：投资性房地产 6000
盈余公积 100
利润分配——未分配利润 900
三、判断题
1.企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其作为投资性房地产核算。（ ）
【答案】√
2.已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在持有期间不得转回。（ ）
【答案】√
3.已采用成本模式后续计量的投资性房地产在满足条件时可以转为公允价值模式后续计量，并按会计估计变更进行处理。（ ）
【答案】×
【解析】投资性房地产后续计量由成本模式转公允价值模式应作为会计政策变更处理。
4.某企业持有的投资性房地产位于不同地区，应根据不同投资性房地产所在地分别采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。（ ）
【答案】×
【解析】同一企业对所有的投资性房地产只能采用同一种模式进行后续计量。
四、计算分析题
1.甲公司适用的所得税税率为25%。相关资料如下：
资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租给乙公司，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼的预计可使用寿命为22年，取得时成本和计税基础一致。
资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别45500万元和50000万元。
资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零，所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
资料五：2016年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。
假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。
要求：
（1）甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。
（2）编制2011年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。
（3）计算确定2011年12月31日投资性房地产账面价值、计税基础及暂时性差异（说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异）；并计算应确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额。
（4）编制2012年12月31日甲公司收回该写字楼的相关会计分录。
（5）计算确定2013年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础及暂时性差异（说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异）；并计算递延所得税资产或递延所得税负债的余额。
（6）编制出售固定资产的会计分录。
【答案】
（1）
借：投资性房地产 44000
贷：银行存款 44000
（2）
借：投资性房地产 1500
贷：公允价值变动损益 1500
（3）2011年12月31日投资性房地产账面价值为45500万元，计税基础=44000-2000=42000（万元），应纳税暂时性差异=45500-42000=3500（万元），应确认递延所得税负债=3500×25%=875（万元）。
（4）
借：固定资产 50000
贷：投资性房地产 45500
公允价值变动损益 4500
借：所得税费用 1625
贷：递延所得税负债 1625
（5）2013年12月31日该写字楼的账面价值=50000-50000/20=47500（万元），计税基础=44000-2000×3=38000（万元），应纳税暂时性差异=47500-38000=9500（万元），递延所得税负债余额=9500×25%=2375（万元）。
（6）
借：固定资产清理 40000
累计折旧 10000
贷：固定资产 50000
借：银行存款 52000
贷：固定资产清理 40000
资产处置损益 12000
借：递延所得税负债 2125
贷：所得税费用 2125
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