罗湖区高净值人群税务筹划(高净值人群 税务筹划)

罗湖区位于深圳经济特区中部，东起莲塘，与盐田区相邻；西至红岭路，与福田区相连；南临罗湖桥与香港毗邻；北到特区管理线公路，与龙岗区布吉镇、沙湾村相连；地理坐标为东经114°04′-114°21′，北纬22°31′-22°40′。罗湖区面积78.36平方公里。下辖10个街道办事处，115个社区居委会，83个社区工作站，10个街道派出所。目前辖区常住人口达146.61万，其中户籍人口53.42万、非户籍人口93.19万。罗湖区是深圳经济特区最早开发的城区，也是深圳市的中心城区之一。

建设国际消费中心、发展高品质新兴业态聚集的都市综合体、打造高端文化设施集群、活化湖贝旧村打造文旅胜地……作为深圳市落实先行示范区以及粤港澳大湾区建设的重大项目之一，湖贝城市更新统筹片区城市更新单元（以下简称“湖贝项目”）昨日正式开工，项目规划正式公开，将营造城市新客厅。

湖贝统筹片区更新规划获批，项目共分四期建设，预计2030年建设完成

深圳商报2019年10月08日讯 作为罗湖区向新中国成立70周年的献礼工程，湖贝城市更新统筹片区（一期）项目在国庆前夕奠基。此举标志着酝酿改造长达20余年、规划周期10年之久的湖贝片区更新终于修成正果，其专项规划今年9月获市政府正式审批并具备局部动工条件。

紧凑集约新旧共生

湖贝项目规划的最大亮点是在湖贝文化公园内原址保留活化广府文化的旧村，展现一个纯正岭南建筑韵味的村落。围绕公园布局退台式地景商业及大型文化设施，以连廊相连，营造了旧村、公园与商业“三位一体、无界融合”的人文公共绿心。

结合湖贝文化公园，面向深南大道形成200米宽的公共开放空间。采用无围墙、小街区的商业布局，串联多个口袋公园，延续罗湖传统的街道体验。利用多首层开放式街区，让垂直立体的公共空间增添繁华魅力。规划倡导地上与地下空间、市政及景观四个一体化的创新设计理念，通过地下空间的统筹开发，构建站城一体的强大交通基盘。

罗湖产业高地和文化地标

由华润置地实施的湖贝统筹片区更新项目规划总建筑面积220万平方米（地下20万平方米），将成为未来全球范围内，千万级人口城市主城区屈指可数的标志性都市综合体。

项目将引入大型总部企业和国际机构，打造多元顶级产业聚集的总部基地，巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业，为罗湖经济注入新动力。规划建设4万平方米的大型文化设施，包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等，引入世界级展览及剧目。

湖贝项目还规划有49万平方米的商业，扩容并升级东门商圈，打造多元业态的国际潮流消费中心。

湖贝项目共分四期建设，预计2030年建设完成。其中一期占地8.8万平方米，总建筑面积70.5万平方米，总投资208亿元，预计在2024年建成。预计在2028年湖贝地标塔楼落成。

该项目统筹片区用地面积40万㎡，拆除用地面积25.16万㎡，开发建设用地面积16.16万㎡（含纳入国有未出让零星用地面积3000㎡），计容积率总建面220万㎡，容积率达11.6。

未来将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。片区共设波普坊、万象新城、乐活天地、湖贝园、住宅区、商业办公区六大功能板块。其中，住宅575240㎡（含保障性住房79980㎡），商业、办公及酒店1056000㎡，商务公寓205600㎡，创新型产业用房140700㎡，公共配套设施80830㎡（包含公交首末站、独立占地21班幼儿园、独立占地12班幼儿园、文化活动室、健康服务中心等）。

另外，允许在地下开发180000㎡商业用地，并配建地下公共配套16500㎡（含文体设施1.4万㎡、公共充电站2500㎡）。另配社区体育活动场地（屋顶）10500㎡；一所独立占地63班九年一贯制学校，占地28427㎡；派出所1处，占地3000㎡；220千伏变电站1处，占地5476㎡。

根据规划图显示，项目由14栋150m-220m超高层住宅楼、2栋220m-250m人才保障房、7栋100m-300m商务写字楼、5栋商务公寓、1栋300m创新研发写字楼、1栋深圳地标性700m天际写字楼以及大量商业配套和学校资源。

- 湖贝村前世 -

湖贝古村，包括东坊、南坊、西坊，位于今湖贝路北面。源溯历史，湖贝村南坊最早可追溯到明成化年间（1465年—1487年），目前是深圳特区内保留的最后一座古村，也是格局最完整的一座古村。南坊东西宽约180米，南北深120米，有三纵巷、八横巷，共有古民居500多间。村里现仍保持有宗祠、门楼、水井。

湖贝旧村，又名湖贝大围，地处东门商业圈的中心地带。百年前曾是深圳墟的一部分，也是商铺林立。后在城市发展过程中，逐渐成为外来务工者的聚居城中村，在周边房屋租金高达数千元的情况下，这里只需500元便能在此租住一间小屋以容身。

但即使是很多眼里脏乱差的湖贝村，在另一部分人眼里它还是承载着文化和历史的村落。

而2013年两会期间人大代表提出的整体保留湖贝村旧村古民居的建议，更是在民间引起了诸多共鸣。

真的是800米！华润湖贝塔最新细节公布！世界上最高的观景平台！

有世界上最高的观景平台，还有甲级写字楼、五星级酒店、豪华住宅和精品零售店！

Goettsch Partners建筑设计事务所网站上公布了其专门为深圳罗湖区设计的超高层摩天大楼的新细节。

该800米高混合使用的大楼位于深圳，名为华润湖贝塔。该建筑由一系列的“结构管”组成，随着建筑物的上升而逐渐变高。

在它们的顶峰处，每个管子都会被雕刻为开花状。

最高可使用的楼板位于740米处，如果按计划设计完成，其将可成为世界上最高的观景平台。

除公共观景平台外，该140层大楼还计划包括甲级写字楼、五星级酒店、豪华住宅和精品零售店。

项目整体将包括一个大型城市公园和近30座额外建筑，其中大多将为住宅和商业项目。

项目将分四期建设，预计2030年建设完成，其中一期总占地面积8.8万平方米，总建筑面积70.5万平方米，投资额208亿，预计在2024年建成，湖贝地标塔楼预计2028年落成。

湖贝统筹片区项目总投资700亿元，将提供120万平方米的产业空间，提供8.1万平方米保障房，提供5.2万个就业岗位，整合5条地铁线，划定1.4万平方米的旧村保护和活化范围，特别是还提供了4万平方米的大型文化设施，在中间形成了一个7万平方米的泛湖贝文化公园。

还有更多亮点曝光

亮点一：公众参与 开门规划

过往十年，湖贝历经传统规划到开门规划的转变，以实践探索了一条城市规划公众参与的制度创新路径。通过与人大代表和第三方专业人士多次座谈交流，搭建政府、公众与利益主体面对面的沟通平台。围绕湖贝旧村的拆留问题，还开展了一场引人注目的业界大讨论，开启了第三方专业力量参与城市更新的先河。

亮点二：紧凑集约 新旧共生

项目规划区别于过往城中村改造高密均质、风貌趋同的空间模式，湖贝内公园原址将保留活化广府文化的旧村，展现一个纯正岭南建筑韵味的村落。

同时将围绕公园布局退台式地景商业及大型文化设施，以连廊相连，营造旧村、公园与商业“三位一体、无界融合”的人文公共绿心，结合湖贝文化公园，面向深南大道形成200米宽的公共开放空间。

更惊喜的来了，这里将采用无围墙、小街区的商业布局，串联多个口袋公园，延续罗湖传统的街道体验。利用多首层开放式街区，让垂直立体的公共空间增添繁华魅力。

同时，规划倡导地上与地下空间、市政及景观四个一体化的创新设计理念，通过地下空间的统筹开发，构建站城一体的强大交通基盘。

亮点三：传承历史文脉 打造文旅胜地

湖贝南坊旧村，始建于明成化年间，现存三纵八横的村落格局、怀月张公祠以及上百间特色民居，是典型的广府系、坊巷式排屋村。

为了保护和活化旧村，罗湖也是下了一番功夫，规划运用三维激光测绘、无人机摄影技术，全方位采集旧村信息，识别特色风貌保护要素，明确街巷尺度、空间肌理、建筑高度等控制要求，纳入刚性管控。

活化后的旧村将是一个向市民开放，让大众参与的传统建筑风貌区。

注重保留原有的地貌肌理，传承三纵八横的街巷格局;

挖掘现有传统元素，融合岭南建筑特色，修复破旧的房屋;

利用旧石材铺设街巷，延续旧村风貌和空间尺度;

将怀月张公祠修旧如旧，营造历史氛围浓厚的人文场所;

修缮牌坊与月池，再现湖贝大围“背山面水”的格局……

亮点四：打造产业高地和文化地标

项目规划总建筑面积220万平方米(地下20万平方米)，将成为未来全球范围内千万级人口城市主城区屈指可数的标志性都市综合体。

引入大型总部企业和国际机构，打造多元顶级产业聚集的总部基地;

巩固提升罗湖区金融、商服、商贸等三大产业，为罗湖经济注入新动力;

规划建设建筑面积4万平方米的大型文化设施，引入世界级展览及剧目;

湖贝规划有49万平方米的商业，扩容并升级东门商圈，打造多元业态的国际潮流消费中心。

其中规划的商业区又分为西、中、东区三个区。

▲在西区将打造国际最潮场，与东门紧密相连，这里将建立深圳首个最高的垂直MALL，今后是深圳的最潮地、最嗨地。

中区将打造人文新高地，利用传统街区、公园、商业无界共融，品位高雅的消费新体验。这里将建成深圳首个生态商业垂直购物中心、潮流商业区，湖贝传统街区和打造万象奇迹。

▲东区将打造生活风向标，以城市代表品牌旗舰店为主，引领城市前沿生活方式。重塑乐园路海鲜街、怀月路艺术街、湖贝路时尚街，强化罗湖不夜城的氛围。

亮点五：高标准公共配套 打造民生典范

规划7.9万平方米公共配套设施，将为市民提供高品质的生活配套。同时，市政设施全面更新，为罗湖核心城区高质量发展奠定坚实基础。还将通过建设海绵设施，实现水文生态修复等。

还有这么多配套设施！

湖贝项目也是罗湖城市更新的一个缩影，罗湖是深圳最早的建成区，整个辖区面积78.75平方公里，建成区仅为35.08平方公里。呈现了一半山水一半城的格局，在发展过程中空间瓶颈是罗湖面临的难题。

面向未来，罗湖蝶变，发展不停歇，改革不止步。

未来，罗湖将通过大力推动城市更新，打造“两轴三带”的总体空间布局。

我们发现，深圳已经在逐步把大都市圈的框架搭建起来了，未来还会远吗？

如果你作为一个高净值人群考虑长线的资产配置，还在广州、珠海和深圳三个城市的主城区犹豫？

不要犹豫，深圳是最好的选择！

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如果你是高净值人群，国内最好的资产配置方向就是深圳的关内、主城区。

在未来的10年时间里，深圳将以脱缰野马的速度疯狂扩张，深圳在未来仍会有大量的创业型公司上市，仍会有以万亿级的资本涌入，仍会凭借宽松的落户政策吸纳千万级的人口涌入……

现在，如果你问我，整个珠三角，资产保值能力最强，最安全的区域是哪里？

我会告诉你，深圳，在深圳的关内，在深圳的主城区！

在都市圈扩张的过程中，相比较其他远郊板块，中心区的房价也许并不能如远郊板块一般，出现动辄翻番的涨幅，但是中心区房价凭借更加更熟的配套往往能够实现更加坚挺的稳涨，拥有更加稳定的资产保值能力。

为什么看好罗湖

那么，对于深圳来说，关内四区，市区六区中，究竟哪个区最适合入手？

答案是，罗湖！

从位置上看，罗湖区处于深圳市的绝对中心位置，同时罗湖在深圳成为经济特区的很长一段时间里都是深圳的中心城区，市中心，是深圳最早开发的城区，号称深圳的小香港。

深圳的主要教育资源、医疗资源和早期的商业中心也都集中在罗湖，比如深圳大剧院、深圳万象城、深圳地标也大都集中在罗湖。

但是，目前罗湖的房价属于关内最低！而且从2014年到现在，连续几年时间，罗湖的房价涨幅连续垫底！早期和福田、南山同处于相同价格水平的罗湖，房价被连续超越。

为什么？有人说是因为罗湖城市中心地位的下降！

伴随深圳发展的西进策略，深圳的城市中心也一路从罗湖到福田，从福田到南山前海。但是在西进过程中，深圳的核心教育资源、医疗资源、商业资源仍留在罗湖。

其实，罗湖房价涨幅长期不高，最终形成罗湖洼地的最终原因是——

1、开发早

罗湖作为最早的开发城区，当下城区的可开发用地严重短缺，几乎没有新房入市，大量的土地被早期规划的多层建筑、小产权房、城中村占据，几乎所有可开发的土地上都“种满了楼”。

2、城市环境混乱

罗湖已经开发30年之久，存在大量的“老破小”多层建筑，尤其是经济特区规划的早期，因为政策等原因，导致罗湖区存在大量的小产权房，这些房源因为房龄、产权、建筑品质的原因，拉低罗湖均价。

3、“先发劣势”是最大原因

深圳市的第一轮城市更新已经开始，罗湖是重心，罗湖投资2500亿已经启动三大中心片区的城市更新、旧城改造——蔡屋围、笋岗、湖贝。

这么梳理下来，我们就可以得出几个关键点——

1、主城区仍是最好的资产保值地！

2、罗湖因为“先发劣势”的原因，一手房市场长期处于冻结期，主城区的罗湖与周边区域有近2万的价差，这种价差关系显然不合理！

3、罗湖的价格洼地被补平是迟早的事儿，补涨的时间可参考几大旧改项目的亮相时间，华润湖贝的入市基本在下半年，留给投资客的时间已经不多了！

4、对比南山和福田的价格，罗湖的二手房、公寓只要价格在6万以下，都可以考虑入手！这种物业是高净值人群的资产配置首选！

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总结

我看好深圳，如果高净值的客户考虑在广、珠、深三大城市做资产沉淀和资产配置，我建议首选深圳！

罗湖区湖贝[回迁房]3年拿房

华润地产湖贝旧改项目 指标房90到200平，单价6万 一期房源 可直接开发商签旧改赔偿协议 无需名额 交房拿红本住宅性质产证 过度期租金赔偿70元每平（每月）,装修补贴1500元每平方。需一次性付款。 未来华润塔位置不可复制 东门等商圈 地铁1 2 3号线 地理位置优越 进度很快

完毕，谢谢鉴赏！

深耕深圳房地产十余载，行业风向标。主营深圳范围城市更新回迁房，诚信为本，为不同阶段投资者提供一个安全可靠的交易平台，搭建安全之桥梁。