天河 | 中海康城

大家好 ，卷尺神探第二期，本期讲讲当年被杨总管爱答不理的中海康城。

当年踩盘超过一百套的买房经历，可代理以说在中海康城周边转了几圈，中介也极力推荐，但被车陂路，环城高速，广园快速包围的组合拳，击退了我，宁愿在金碧世纪逛一圈到虚脱的我，一套中海康城的房子也没有看过。

5月伊始，神探开始接触到连锁经营一些神秘的投资客，他们每周五下班开车到广州，在广州住上两天实地“考察”，他们工作日茶余饭后谈论更多的是广州的城市规划，讲起金融城，琶洲，鱼珠第二CBD，科学城，万博，广钢，白鹅潭如数家珍，这让我着实为我们的新广捏了一把汗，最近与一位从广州转战到深圳发展的同事聊起，曾经以为的广州快节奏不值一提，来了就是深圳人类的新深圳人更激进，更有活力，更愿意社区主动承压，在我们一起踩盘金融城板块过程中，我们发现在2经营业1号线利好滞后，清华附中，执信中学利好的叠加下，中海康城的开涨先于网红盘天朗明居，这引起了杨总管的关注。

本期，就由杨总管为大家揭秘中海康城

从地图可以看出，两边分别是广园快速路和广州环城高速路，另一边是车流也较多的车陂路，还有一段是康体路，当年杨总管就是这样被地图劝退的，但在与客户的接洽踩盘中，我越发的觉得，如果说天朗明居是青春的快中海餐，只要求快不求哪一家，那中海康城便是是精挑细选的早茶。

从板块上看，可以对它此次的领涨略知一二

其位于珠江新城、金融城、智慧城天河三大新城的核心位置，据广州国规委颁布的“广氮-奥体片区城市设计规划”。

广氮-奥体片区将有28所学校、4条轨道交通，每100平住宅建筑配建25平公服设施！低密度宜居社区—天河国际社区（牛奶厂板块）将享有直接利好，中海康城虹吸牛奶厂，而牛奶厂板整体块据杨总管客户在规划局的朋友透露，将建成天河教育强区。

教育

天河首家十二年制学校广州奥林匹克中学，天河区重点打造的自主教育品牌，届时可提供优质学位3480个。

广州奥林匹克中学的办学定位为“教育质量优异，科技、体育、艺术三翼齐飞的完记账全中学”，建成“优质 特色”的未来学校，办成“广州领先、全省示范”的特色高中。学校将实行小班化精细化教学，每班人数不超过40人，清华附中的小道消息让中海业主腰杆更硬，大家可以在第一张地图上看出补贴一些端倪，中海西边的东圃中学在地图上已被自愿更名为奥林匹克中学，受此教育利好，即便没有地铁加持的城市假日，涨幅也超天朗，中产的教育焦虑可想而知，百年名校整体执信中学天河校区，正式定址珠吉路东侧，将打造成全日制寄宿中学，即使19年天河区的一纸公文要取消初中直升，你也得自愿为名校扎堆买单。

交通

被高经营业速路包围自连锁经营然也享受驾车便利，且其停车场在市政路两边，在高架桥底下，可遮风挡阳，目测两边加起来饱和容量3000部，02年，中国人均GDP来到2000美元水平，以此带来的消费升级（汽车消费）是当时很多开发商没有想到的，老房最大社区的问题就是停车问题，如果美林湖畔能解决停车问题，楼盘定位将会上升一阶，中康城海康城是奥体/金融城板块数不多的没有停车问题的楼盘。

地铁方面，4号线始发，21号线，100米可达地铁站，链接区府连锁，亚洲最大地铁站天河公园站，同时也吸引8号线的琶洲新贵。

便利

底商培训机构之丰富，小孩放学后放下书包就可以自己去上兴趣班。

中心花园的喧闹，让你感觉所有定居中海的人都是过来生孩子的。

喜欢运动撸铁的你说明书，小区会所，人行天桥之隔的奥体，轻松让你运动交友。

出门即地铁的方便，让你享受琶洲保利广场的10分钟生活圈。

产品选择

中海户型产品没有太多的差异，所以产品选择上给大家更多的是区域建议。

一句话，不要直面广园快速（车陂路，环城高补贴速尚可）

由南至北分三期开发，连锁分别为02.03.04的楼龄，一期大多为步梯（编号以上图为准）

薰衣草街有20多栋步梯，风信街有8栋步梯，石竹街有7栋步梯，紫罗兰1-5号步梯，其他是电梯，丁香街1-5步梯。

小区总共有109栋，有将近40栋是步梯

看到这个步梯占比，随着小区圈层的进一步提升，加装电梯可能性不小，可以在此中淘总价低三房，等待学区利好加装电梯的暴击，优先顺序为丁香街，紫罗兰街，石竹街，最好避开风信街，薰衣草业务街，记住一个原则，不要直面广园，比如你觉得离广园较远的郁金香2号也不例外。有自住需求及追求生活品质的，优先嘉兰街，铃兰，棕榈等二期产品，三期2房产品靠车陂路，虽噪音尚可接受，但高层的粉尘问题在外立面清晰可见，这在未来的95，00后接盘侠是一个很掉价的因素，记住，能够挑起Z世代，甚至Y世代high点一定是第一感官，比如我一直诟病的杨超越在Z世代中爆红，尤其还有超越杯的程序员大赛，了解ZY世代的high点不仅是管理者要精通康城的，也是我们在选筹中需要纳入的考虑因素之一，显然以下的外立面不是他们会喜欢的。

结论

中海目前放盘价已经去到5，这个价位已经是刚需买家咬咬牙，咬崩牙才能够到，三房如果不是有硬伤，也会去到500万总价，学区利好已形成共识，价格一去不复返。

幼儿园，有口碑的中海康城小中海学（菜小奶成名校）都在小区内，大娃接二娃放学的诱惑，有小孩的家长都懂。

会所，游泳池，羽毛球场，篮球场，地下钢琴培训，舞蹈训练，健身房，偏居一隅的中海有底气，底商培训机构林业务立，包括培养了很多获奖小孩的书法家蔡毅华也在此，中海康城的小孩有福气。

中海两代理房三房基本对半分，杨总管更倾向于在这个楼盘选筹2房，让刚需过度接盘，目前中海两房户型，单价的分化明显，吵低暗单价4，静高亮5.2，随着教育利记账好不断兑现，此分化会缩小，预算再高点可以关注步梯三房，但目前杨总管500万预算的客类户，他们要么是置换的价格不敏人群，要么是家里条件稍好的小夫妻，就目前同期的选择他们很难选择中海三房，踮踮脚，员村，琶洲，鱼珠港新盘会是他们最终的选择，但说明书中海一楼带花园的户型也挑起了杨总管的high点，大家见仁见智。

总结