近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议。为此，今年两会期间，全国政协委员周世虹接受采访时表示：商品房预售和以建筑面积计价销售的制度设计违反市场交易规律，对购房人显失公平，建议取消商品房预售制，并以套内面积计价。
1、商品房预售制度是什么？商品房销售有哪些计价方式？有何异同？以建筑面积计价制度下，公摊面积包括哪些？怎么计算？
《城市商品房预售管理办法》第二条规定：本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。因此，人们习惯上将商品房预售称为卖“期房”。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。依预据前述规定，商品房销售通常采取三种计价方式：（1）按套（单元）计价，该种计价方式以房屋总价计价，常见于二手房、别墅交易中；（2）按建筑面积计价，该种计价方式属于单价计价，常见于新建商品房买卖中；（3）按套内建筑面积计价，该种计价方式亦属于单价预售计价，此方式排除了公摊面积的影响，对购房者更为有利。
那公摊面积包含哪些部分？该如何计算呢？
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，预售整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。各套（单元）房屋的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，即得出购房者应分摊的公用建筑面积。
因此我们可以得出如下：在房屋建筑面积不变的前提下，公摊面积越小，购房者可得的套内建筑面积就越大，对购房者越有利。
制度2、商品房预售合同是否有效该如何认定？
商品房预售制度的确立，加速了房地产项目建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。此外，在房地产企业融资难的现状下，商品房预售制度也成为房地产开发融资的重要手段。与此同时，预售商品房相较现售商品房价格上的优势也成为购房者接受预售制度的重要原因。因此，预售合同是否有效便成为人们购买预售商品房时最为关注的事情。
《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件销售适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
笔者认为，如果房地产开发企业在与购房者签订《商品房买卖合同》时已经取得合法有效的《商品房预售许可证》，且《商品房买卖合同》内容没有违反法律法规强制性规定，则购房合同应当认定为有包装效。
3、网友提问：物业服务费也是按建筑面积计算，合理吗？
购房者接房入住后，将会和物业服务公司产生物业服务合同关系，那现行的物业服务费计价标准是否合理呢？让我们一起探究一下法律规定。
《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《重庆市物业服务收费管理办法》第十七条规定：物业服务费用按月收取，经与业主合同约定预收的，从其约定；停车场物业服务费用以车位为计价单位，其他物业服务费用以建筑面积为计价单位。
依据前述规定，我们居住的房屋是按照不动产权证书上载明的建筑面积，即包含套内建筑使用面积和公摊面积，作为物业服务费的计价基数。
在管理办法出台过程中，物业费按照何种标准计算曾出现过较大争议。有人提出按家庭成员计算，但一来因结婚生子等因素导致人员变动性太大，二来房屋出租后人员数也不好计算；此后，又有怎么人提出按照户型来计算，但所购房屋业态、户型不同，也很难确定收费标准。
笔者认为，商品房建筑面积虽各不相同，但建筑面积在商品食品安全房建成之初已规划好，变动性比较小，因此按照建筑面积收取物业服务费是合理的。
4、在预售制度中购房人会承担哪些风险？
商品房预售制度虽存在其合理性，但作为购房者来说，在商品房还没建成的时候，便支付定金、房屋首付款，开始偿还银行按揭贷款，这无疑给购房者带来心理和经济的双重压力。因此如何合理预见和防范预售过程中可能出现的风险，对购房者来说至关重要。我们简要探讨如下风险：
（1）虚假宣传风险
房地产开发企业为推广开发的楼盘，尽快回笼资金，往往会多维度制作大量品质精良的广告、宣传文案，刺激购房者的购买欲。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三食品安全条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
因此，购房者在购房时应更审慎的了解、核查广告、宣传资料内容的真实性、准确性，宣传内容是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，同时与开发商确认相关内容能否在购房合同中予以明确，最大限度防范风险。
（2）定金风险
在购房者准备购买商品房前，房地产开发企业一般会要求购房者签订一份《认购协议》，约定双方在未来签订正式购房合同及支付购房定金等事宜，《认购协议》中通常会有“定金不退还”的条款时，因此购房者应多加注意，避免因自身违约导致定金损失的风险。
（3）房屋质量风险
历经数年建设期的商品房到了交房日期，本来是购房者应当开心的时刻，但接房时出现的诸如小区绿化未完工、房屋漏水、墙体空鼓、精装修房屋质量与合同约定不一致等质量问题也让购房者大为头疼。因此，笔者建议购房者尽量购买口碑实力好的开发商开发的楼盘，优质开发商在多年品牌制度积淀的过程中，已形成一套成熟稳定的管理施工体系，其选定的施工单位通常具有良好的信誉及口碑，如此尽可能降低因房屋质量带来的风险。若发生房屋质量问题，购房者应及时固定证据并通过法律程序维护自身合法权益。
（4）延期交房风险
销售预售怎么商品房的交房时间通常在购房合同签订后一至两年，房地产项目建设过程中出现的开发商资金链断裂、工程管理不到位等情况，将极有可能导致开发商延期交房。因此，笔者建议，购房者应重点关注所购商品房项目的建设进程，一旦发生延期交房的情况，购房者应积极维权，追究开发商延期交房的违约责任，减少因此造成的损失。
5、现行商品房预售制度下，如何合理预防和规避开发商挪用、占用资金等人为因素导致的违法违规风险？风险发生后如何尽可能挽回损失？
除了关注房屋预售的风险外，房地产项目在建设过程中的风险，也是购房者应当关注的。为最大限度保障房地产项目的建设，保护购房者的利益，避免因开发商挪用商品房预售资金，《重庆预市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》规定，房地产开发企业在申请商品房预售许可之前，应当选择符合条件的银行作为首付款监管银行，并申请设立商品房预售资金监管专用账户。预售项目的首付款应当全额存入监管账户，由市城建开发办或区县城乡建设行政主管部门对首付款的使用进行监管，保证监管账户内的首付款优先用于预售项目的工程建设。
因此，开发商在与购房人签订购房合同、收取购房包装款的当日，应当将首付款全额存入监管账户，在监管银行核对购房人明细后，将该笔款项调整到对应的子账户中。预售资金监管制度的严格执行，是建设行政主管部门为购房者的购房首付款提供的保障，也较大程度上防止了房地产开发企业挪用、占用资金。
现实中，房地产开发企业挪用、占用预售资金的情况也不在少数，一旦出现前述情况，将极大可能导致房地产开发企业资金链条断裂，开发项目全面停工甚至烂尾，大部写分购房者多年积蓄因为项目烂尾钱房两空。
遇到此类情况，购房者应及时委托专业律师启动法律程序，尽快采取财产保全措施保全在建工程和房地产开发企业的资产，同时提起解除购房合同的诉讼，以最大限度的减少已付房款损失；若项目烂尾情况严重，涉及业主众多，购房者们也可以在法律维权的同时，请求政府的支持，由政府根据不同情况，采纳不同方法保护购房者的权益，如金星房产破产案中，在破产程序中管理人向政府借款进行融资，最终盘活开发项目。最高人民法院曾在人民代表大会报告中提出对于房屋未建成，形成烂尾楼的房产，购房者退房求偿的权利应当受法律写保护的。因此，笔者建议，购房者若遇到所购房产项目烂尾的情况，食品应积极运用法律手段维权，最大限度保障自身食品利益。
本文作者
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
