20年不动产登记簿还能撤清(老房本更换不动产证都需要啥手续)

不动产统一登记后，各地常有相对人对若干年前的不动产登记发证行为提出行政诉讼申请撤销登记，很多申请已过20年的诉讼时效，法院不受理，直接找到登记机构信访或复议。我国的不动产登记制度是不断完善的，由于历史原因，90年代的不动产登记一般都是首次登记，带有确权的性质，可能存在程序上的瑕疵，但不能以现在的程序和法规来要求当年的不动产登记。比如在农村土地登记中，很多时候直接越过父母的首次登记，将土地房屋直接登记到各个子女名字，一般当时都有分家析产的约定，权利人的具结和村委会的证明，可信度较高。20多年过去，另一子女提出自己也是法定继承人但是没有记载在登记簿上，要求撤销登记。从登记簿的效力看，仅仅根据继承关系就提出登记错误是不够的，权利推定未经法定程序如法院判决或行政撤销决定，登记机构不能擅自推翻原登记结果并撤销登记。法谚有云，法律不保护在权利上睡大觉的。何况经过20多年和平和连续的占有，即使登记簿名义权利人没有实际权利，在法理上已经满足取得时效的要件，撤销登记要慎之又慎，尽量不开先例破坏稳定的法律秩序，否则类似的案件将如洪水般淹没不动产登记机构。

《不动产登记法》制定在即，建议应明确规定不动产登记簿的权利推定效力，并规范撤销登记的情形及程序。可参考原《房屋登记办法》的规定，将司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等作为撤销登记的情形。这可以看做是依嘱托撤销登记。对是否赋予登记机构自我纠正及撤销登记的权力，应斟酌法律对登记人员的能力、审查标准、赔偿责任等方面的规定确定，严格限定登记机构依职权主动对不动产登记簿记载予以撤销的情形和程序，可以考虑将撤销登记的权限上收一级，或只能由行政复议方式方可作出。