5月14日，东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“苏州工业园区REIT”）获得上交所审核通过。
虽然苏州工业园区REIT项目的派息率并不高，但探索打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制的意义重大。
苏州工业园，1994年批准设立，是全国第一个中外政府级合作的开发区与中新政府间第一个旗舰项目，行政区划面积278平方公里（中新合作区80平方公里） 。2020年，园区共实现地区生产总值2907.09亿元，已逐步形成了以“电子信息、机械制造”为两大主导产业，“生物医药、人工智能、纳米技术应用”为三大战略新兴产业的“2 3”特色产业体系。
此前，苏州工业园区已发行4单类REITs产品，地产资产涵盖邻里中心、文旅项目、写字楼、科技园等。
类REITs产品4单和苏州工业园REIT
01 产品概述
苏州工业园区REIT发行规模33.50亿元，项目原始权益人为新建元集团建屋产业园开发有限公司和科技发展有限公司，均为苏州工业园区国资企业。
产品结构
苏州工业园区REIT采用“公募基金 专项计划 项目公司”的交易结构：
交易结构图
1、基础设施基金拟以募集资金认购东吴-苏州国际科技园五期资产支持专项计划和东吴-苏州新建元2.5产业园资产支持专项计划全部资产支持证券份额；
2、资产支持证券管理人代表资产支持专项计划，持有科智商管、园区艾派科（以下合称“项目公司”）100%的股权；
3、项目公司为底层资产的所有权人，科技公司和建屋产业园公司负责底层资产的运营管理，向资产支持证券管理人偿还借款本金和/或利息，并分配股权投资收益。
基金发售
根据招募说明书披露，原始权益人及关联方未来拟持有不低于公募基金30%的份额，其中20%的基金份额限售期不少于60个月，剩余10%的基金份额限售期不低于36个月。
基金投资
80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，其他基金资产可投资于符合规定的相关债类产品，如利率债、AAA级信用债，但不能投资于股票和可转换债。
基金融资
可以使用各种杠杆工具，如直接或间接对外借款，但借款金额不得超过基金净资产的20%，且基金总资产不得超过基金净资产的140%，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等。
扩募收购
基金存续期内，通过基金扩募资金投资于新的资产支持专项计划，或继续认购原有基础设施资产支持专项计划，将寻求优先并购原始权益人或其关联方拥有或推荐的其他优质产业园类型的基础设施资产。
信息显示，苏州工业园旗下优质产业园项目丰富，持有并运营生物医药产业园 1-2 期、2.5产业园、建胜产业园、人力资源产业园及国际科技产业园 1-7 期等优质产业园项目，总建筑面积可达 260 万平米。
苏州工业园旗下优质产业园项目
资产出售及处置
基金存续期内，若出现基金原有部分或全部资产持有期收益率下降、资产运营质量下降或有更好的收购标的等情况时，基金管理人将寻求机会出售资产。
募集资金用途
1、认购东吴-苏州新建元 2.5 产业园资产支持专项计划和东吴-苏州国际科技园五期资产支持专项计划的全部资产支持证券份额；
2、专项计划设立后，资产支持证券管理人（代表专项计划）受让项目公司股权，并向项目公司提供借款，以偿还存量债务。
此次苏州工业园区REIT发行完成后，扣除原始权益人或其关联方认购份额，原始权益人取得的实际募集资金总规模为 23. 45 亿元。
根据原始权益人的承诺，全部实际募集资金将用于基础设施项目投资，拟投资基础设施项目为10个基础设施项目，均为产业园，用地性质为工业用地、科研用地等，计划总投资规模约为90.22亿元，总建筑面积为1651220平方米，资本金缺口为23.45亿元。
02 底层资产分析
苏州工业园区REIT的基础设施项目为国际科技园五期 B区和 2.5 产业园一期、二期项目。
国际科技园五期 B 区项目：
国际科技园项目于2000年4月启动，总投资60亿元，分七期开发建设，总建筑面积105.96万平方米。截至2019年底，在园企业619家，2019年产值约220亿元。
国际科技园项目
业态方面，截至2020年末，国际科技园五期B区项目可租赁研发及配套综合楼共出租给345名租户，主要行业集中在信息技术、专业服务、人工智能和金融机构等，按行业分类租户租赁面积占比明细如下：
2.5 产业园一期、二期项目
苏州2.5产业园，总占地面积21.48万平米，规划建筑面积44万平方米，分三期开发建设。园区以企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研发服务和金融后台支持的四大产业平台为布局，2011年底正式对外运营。
2.5 产业园一期、二期项目
业态方面，截至 2020 年 12 月末，2.5 产业园一期、二期项目研发部分租给117 户租户，集中在信息科技产业、电子电器产业、生物医药产业、物流产业和新材料产业，按行业分类研发租户租赁面积占比明细如下：
03 投资回报分析
根据招募说明书披露，苏州工业园区REIT预计2021年和2022年投资人年化派息率为4.5%和4.54%，对应资本化率分别为4.68%和4.76%，高于历史经营指标，但明显低于目前港股上市的REITs股息率，如按照2020年12月31日基金的收市价格，招商局商业房托股息率达到9.6%。
苏州工业园区REIT2018年至今收入表
注：资本化率=运营净收入/估值
运营净收入=营运收入-营运成本
运营净收入方面，目前苏州工业园区REIT项目的营运收入有四部分：租金收入、物业费收入、停车费收入和其他收入。运营成本包括管理费用、物业费及相关、维修维护费、保险费、税金及附加成本。
与2019年数据相比，预测2022年运营净收入增长12%，增长理由主要在于项目出租率和租金单价水平基于历史运营情况稳步提升。
2022年预期营收表
项目估值方面，项目底层资产合计估值为33.5亿元，对应单价0.60万/平米。其中：国际科技园五期B区项目2020年12月31日的资产评估值183,000 万元，对应单价为0.55万/平米；2.5 产业园一期、二期项目2020年12月31日的资产评估值152,000万元，对应单价为0.66万/平米。
底层资产估值表
数据显示，2018 年至今，苏州市共有6宗产业园大宗交易记录，交易均价为 6,728 元/平方米，平均成交面积为 44,858.8 平方米。由此来看，苏州工业园区REIT项目估值接近市场平均交易价格。
结语
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