工程款抵消房款协议(抵工程款房购房协议有效吗)

裁判要旨

本案购房人主张其通过受让工程款债权以抵销购房款的方式完成支付，然而，这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，购房人享有的权利仍为普通债权，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，购房人对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于银行的金钱之债。

案例索引

《但莉、达州银行股份有限公司万源市支行等案外人执行异议之诉案》【（2021）最高法民终869号】

争议焦点

工程款的债权受让人可否通过以房抵债享有房产的物权期待权？

裁判意见

最高院认为，本案的争议焦点为：但莉对案涉房屋是否享有排除达州银行万源支行执行的权利。

但莉举示了亚泰公司出具的《情况说明》《借条》证明除其实际转账支付的16,390元房款外，剩余房款1,033,941元作为亚泰公司对但莉的欠款，并由宜昌万佳公司在欠付亚泰公司的工程款中予以抵扣。另，但莉陈述案涉房屋系其哥哥但一兵给她的，出具借条是为了完善财务手续，其已经交纳了全部房款，办理了商品房买卖合同网签备案手续，并实际占有使用该房屋，对案涉房屋享有物权期待权。达州银行万源支行认为但莉并不是真实的买受人，案涉房屋购房款为亚泰公司工程款抵扣后由宜昌市康龙实业有限责任公司以工程款的形式支付给亚泰公司，但莉并未实际支付房屋交易对价，不是真实的购房者。且但莉作为购房人在2011年签订了商品房买卖合同后，直到2020年提出执行异议时仍未办理房屋权属变更登记，存在重大过错。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，案外人请求排除执行的，应当符合第二十八条或者第二十九条的情形。

第二，但莉怠于行使物权变更登记手续，存在过错。但莉与宜昌万佳公司于2011年12月29日签订商品房买卖合同，截止到本案诉讼期间仍未就案涉房屋进行权属变更登记，其所举证据亦未证明尚未办理商品房权属变更登记系除本人之外的客观原因所致。