中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

房地产开发企业由于项目开发周期长、资金需求量大，又加之自有资金有限，通常需要对外融资。甚至一些地产企业会进行前融资金借款，即还未取得土地使用权，在缴纳土地出让金阶段就需要向基金、信托、资产管理公司等非银行金融机构进行融资，担保方式一般为股权质押，这种融资方式在实务操作中被称为“明股实债”。本文针对“明股实债”业务的涉税处理及操作要点进行简单分析。

一、“明股实债”业务实质

“明股实债”业务形式上是股权投资，实质上是债权投资，根据实质重于形式原则，国家税务总局出台了《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号），税法上规定了符合条件的“明股实债”为“混合性投资”。文件具体规定内容如下：

“企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：

1.被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同)；

2.有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；

3.投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；

4.投资企业不具有选举权和被选举权；

5.投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。”

该政策文件对于“明股实债”业务做了清晰界定，既限定了需要由被投资企业赎回或偿还本金，同时也限定了投资企业作为股东的相关权益。认为只有同时满足以上五个条件的混合性投资业务本质上才属于借款，所发生的利息支出按照债权利息方式进行处理。

二、“明股实债”业务涉税处理

（一）增值税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016年36号 ）文件规定：

“持有金融商品期间的利息收入（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金）应按贷款利息处理；以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税，而贷款则是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。”

同时，《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税2016年140号 ）文件第一条明确：“2016年36号文所称的‘保本收益、报酬、资金占用费、补偿金’，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。”

因此，“明股实债”业务需要按照贷款服务缴纳增值税，由于贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣，作为基金、信托、资管公司等非金融机构只需要给房地产开发企业开具6%税率的增值税普通发票。

（二）企业所得税

国家税务总局公告2013年第41号文件规定：“符合本公告第一条规定混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：

1.对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。

2.对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。”

因此，“明股实债”业务对于基金、信托、资管公司等非金融机构需要按应付利息日期确认利息收入，计算缴纳企业所得税；房地产开发企业按期支付利息，凭借取得的6%税率发票在所得税前扣除。

三、“明股实债”业务操作要点

1.签署协议方面

房地产开发企业利用“明股实债”进行融资，需要在与基金、信托、资管公司等非金融机构签署投资协议时，在条款中将文件规定的五项内容进行明确约定，避免后续产生不必要的涉税风险

2.工商变更登记

房地产开发企业在收到基金、信托、资管公司等投入资金后，需要在工商做增资变更登记，账务处理计入“实收资本”科目，缴纳印花税。

投资期限届满，房地产开发企业赎回非金融机构持有的股权时，双方需要签订《股权收购协议》，同时，房地产开发企业需要在工商做减资处理。

3.监管方面

基金、信托、资管公司等非金融机构对贷款资金指定了专门用途，虽然不参与房地产开发企业的日常生产经营活动，但是，对其资金使用情况等具有监督权。