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工商企业获得农村土地经营权，需要走什么法律程序？

——乡村振兴合规

刘彦敏 江西智桥律师事务所

【案例】

本栏之前推送文章《村委会单方撕毁承包合同，违约责任该如何承担？》中谈到：换届后的A村村委会以该宗土地承包合同，未经村民大会表决通过为由，向某甲提出收回承包土地遭拒。于是，村委会怂恿部分村民刁难阻扰某甲和B农业开发公司的生产经营，致使该土地承包合同无法继续履行。为此，某甲将村委会告到法院，要求解除土地承包合同，村委会承担违约责任，赔偿已实际投入的各项经济损失20万元和预期收益100万元。

在法院主持下，村民某甲和A村村委会达成和解：村民某甲撤诉，双方一致同意，将该宗土地经营权流转给B农业开发公司。

问：B农业开发公司要获得该宗土地的经营权，依法需走哪些法律程序？

【分析】

B农业开发公司要获得该宗土地的经营权，依法须经：村民大会审定—公示—农业农村主管部门审核—合同签订—土地经营权登记等五道程序。

B农业开发公司要依照《农村土地承包法》规定，与A村村民某甲签订《土地经营权流转合同》。在合同签订之前，要将A村村委会与村民某甲关于该土地的承包方案提交村民大会审定通过。考虑到在同等条件下，本村村民对于经营该宗土地享有优先权，还要将《土地经营权流转合同》文本公示，是否有本村村民愿意在同等条件下经营该宗土地。

另外，B农业开发公司要将与A村村民某甲商定的《土地经营权流转合同》文本，以及关于本公司农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料，提交政府农业农村主管（农村经营管理）部门审核通过。合同签订之后，B农业开发公司要到有关部门申请办理土地经营权登记。

【合规建议】

土地经营权流转，是农村承包土地“三权分置”体系中的一项重要制度。2018年修订的《农村土地承包法》以及之后农业农村部颁布的《农村土地经营权流转管理办法》，对于土地经营权流转的相关程序做了明确和细致的规定。每一个参加或参与土地经营权流转过程的单位和个人，务必严格遵循法律法规和政策的规定审慎而为之。

【法条链接】

《中华人民共和国农村土地承包法》

第三十六条　承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。

…… ……

第三十八条　土地经营权流转应当遵循以下原则：

（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；

（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力或者资质；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第三十九条　土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

第四十条　土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。

土地经营权流转合同一般包括以下条款：

（一）双方当事人的姓名、住所；

（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；

（三）流转期限和起止日期；

（四）流转土地的用途；

（五）双方当事人的权利和义务；

（六）流转价款及支付方式；

（七）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；

（八）违约责任。

承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

第四十一条　土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

《农村土地经营权流转管理办法》

　 第二十九条 县级以上地方人民政府对工商企业等社会资本流转土地经营权，依法建立分级资格审查和项目审核制度。审查审核的一般程序如下：

　　（一）受让主体与承包方就流转面积、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。

　　（二）受让主体按照分级审查审核规定，分别向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门或者县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。

　　（三）县级以上地方人民政府或者乡（镇）人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见。

　　（四）审查审核通过的，受让主体与承包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。