未央税务筹划("税务 筹划")

撰文=燕十三

PART1-金茂北上的猜测

2018年9月，未央区一次土地招拍挂引起了市场波动，因为城北土地资源稀缺，这一次招拍挂之后，显得波谲云诡。

继2018年2月份摘得西安长安大学城地块后，2018年9月28日，中国金茂再次在西安土地市场出手，以7.772亿元摘得浐灞未央湖旁117亩居住用地。

＞备注：未央湖景致实拍图

为什么会显得“波谲云诡”？因为，在西安高端盘普遍诞生在高新、曲江、大明宫等板块之际，这一次金茂摘地，更像是为一线房企投石问路。

果不其然，在金茂进入未央湖之后，远洋地产、金科地产、新城控股、东原地产也豪掷千金，要在未央湖畔打造新项目。但“未央湖迷局”，一直是市场的关注焦点，大牌房企屯兵于此，却没有一个项目快建快销，大家一直在等待，等待金茂浮出水面。

站在产品层面，大家比较关注的一个点，是1.5的容积率，央企金茂究竟要打造什么样的产品？

PART2-科技洋房的爆点

一年多沉默，如果是追求高周转的房企，一个中等体量的项目，已经告罄了。

一番精心筹划之后，金茂终于将产品确定下来，但市场却颇为意外，1.5的容积率，金茂没有打造全叠拼产品，也没有采用高低配，全部洋房规划，让规划回归生活。

＞备注：未央金茂府示范区实拍

但这个产品的诞生，恐怕要惊艳西安地产圈，甚至于西北楼市，一个全新的产品从未央湖走了出来，这一点恐怕深谙金茂的大佬们也没有料到。

科技洋房，还是精装修，如果你了解过金茂府，就会知道，这个项目诞生，其实有点类似中大国际诞生幕墙豪宅、第址做了超高层大平层公寓、星河湾材料上的“木、石、水、坡”，以前从未有过......

很多人不理解，什么是科技洋房，还是精装修？这跟居住有什么关系？

西安的洋房产品，供给量有限，大部分属于毛坯交付，即便略有雕琢，也是在户型格局方面去突破，比如四叶草、3.1米的层高等等，在建筑设计方面考虑甚少，对于绿色科技，从未用过。

这一次未央金茂府的“科技洋房”，燃烧了不少脑细胞。在未央湖沉默了一年多，竟然研发出了一个“新物种”，变成了一个“洋房 科技 装修”加强版。

热衷于产品修为的人，可以了解一下，这个项目诞生的前世今生。

PART3-开挂科技的体验

金茂地产成名之作，便是广渠金茂府，从北京到上海，再从杭州到西安，金茂府一直是楼市的超级IP，也是绿色科技代表。

＞备注：长安金茂府示范区实拍

这一次，未央金茂府诞生也是如此，金茂地产多年来的产品力沉淀，都集中表现在这些细节之中，北京15万/㎡的产品质素，全部复刻在西安项目上。

在“输入性”雾霾高涨的天气里，苍穹之下无处可遁，你要选择什么样的生活方式？这个问题，一般洋房项目“无需”仔细考虑，可能一个朗思威的新风系统就敷衍了，但金茂府却雕琢了一番。

＞备注：金茂府十二大绿金科技示意图

为了打破市场空白，未央金茂府采用24H新风置换系统、抗雾霾防PM2.5除尘系统，能够将浑浊气体有效过滤。

＞备注：金茂府24H新风置换系统示意图

连送风口都与一般的新风除霾不同，金茂采用的是“下送上吸”，浑浊气体太重，容易沉淀，对于新生儿影响很大，容易引发呼吸道感染。金茂这般设计，等于让浑浊气体一网打尽，算是费心了。

除此之外，金茂府新风过滤四重过滤段，夏季智能除湿，控制室内湿度不大于约70%，让入户空气更为清爽，冬季又能高温加湿，保障室内湿度不低于约30%，锁住室内水分，滋养家人水嫩活力。

据了解，金茂“十二大绿金科技”里面还有：地源热泵循环系统、毛细管网辐射系统、智能湿度控制系统、分室智能温控系统、高效健康净水系统等......

＞备注：金茂府地源热泵-示意图

＞备注：金茂府毛细管网辐射系统-示意图

在未央金茂府诞生之前，放眼低密产品，我们只在金茂墅体验过这一类产品，不过那属于3000万级产品，而放在西安，金茂地产打造了科技洋房。

PART4-挣脱了市场的束缚

未央金茂府的诞生，并非是将长安金茂府的大平层融入洋房，因为，这两个项目定位不大一样。

应该说，这一次未央金茂府的产品要比长安金茂府“提级”，其一，密度更低、建筑更低、景观更大，规划也更奢侈；其二，规划等级更高，不仅有大面积平层，还精装修，金茂府冲破了市场总价束缚。

其一，从景观设计来看，未央金茂府的美学素养较高。

什么是美学素养？说白了，就是审美能力，很明显金茂府一直在线。在看完金茂府沙盘之后，对这一认识，我们比较坚持。

因为，一般高端社区园林规划属于大杂烩，概念千奇百怪，不少设计方案都是生搬硬套，但未央金茂府这一次却比较取巧，央企金茂源于北京，将北京“紫禁城”的轴线与门楣艺术发挥至恰到好处，又兼顾起“宋代美学”。

＞备注：未央金茂府示范区实拍

＞备注：未央金茂府示范区实拍

为了追求建筑的仪式感，未央金茂府打造了“三重门庭”，分别是：大区府门、花园玄关南苑门、巷道玄关三门厅，仪式感十足。为了雕琢不同的生活情境，又规划了“一环两轴三宅六福园”五重空间。

金茂府对品质的雕琢从一而终，每一个细节都体现了金茂持之以恒的匠心所在。也正是因此，金茂府总能勾起行业内外极高的关注度，这一次，未央金茂府也不例外。

其二，从产品设计来看，未央金茂府注定难以被抄袭。

为了追求快销，还有低总价，满足市场功能性需求。西安洋房产品一般面积段在144㎡以下，普遍以毛坯交付为主，多规划为三房/四房，作为改善型产品，如此设计无可厚非，但如果作为终极置业，就限制了生活品质。

金茂打造科技宅，显然想要跨越一下。这一次未央金茂府户型约140㎡/167㎡/210㎡，最小的一个面积，都是普通项目的顶配版。以约210㎡户型为例，一梯两户，双厅揽景 双套房设计，南向超宽采光面，尺度足够阔绰。

这个起步面积，或许已经是其他洋房的最大户型，这一点就决定了阶层起点较高，圈层的广度，决定生活的高度，一起经营兴趣爱好、社交活动等等，营造一个圈层生活方式。

考虑到洋房生活与大平层产品的融合，未央金茂府均采用扁平化设计，拉宽揽景采光面，实现大面宽，加上玻璃大窗，向西瞰湖，一目了然。

＞备注：提前曝光的140㎡户型样板间实拍

＞备注：提前曝光的140㎡户型样板间实拍

＞备注：提前曝光的140㎡户型样板间实拍

＞备注：提前曝光的140㎡户型样板间实拍

谁也没有料到，未央金茂府敢于挣脱市场束缚：1、一个全精装洋房社区，容积率仅有1.5，比叠拼社区还低；2、洋房产品竟然融入绿色科技，复刻大平层优势；3、挣脱了面积段束缚，让洋房彻底变成高级货。

当然，任何产品都经不起拷贝，但未央金茂府可能是“最特殊”一个，1.5的容积率，谁愿意做成洋房社区，谁又来攻克“十二大绿金科技”？

PART5-高端置业的理想

当然，未央金茂府诞生之后，西安也出现了“最难讲解”的洋房产品，试想一下，变革性产品诞生的时候，我们谁能讲清楚？

回顾一下市场经典，谁能够讲清楚中大国际九号、融创曲江印、第址的细节吗？恐怕不能，这些项目尽管特色明显，但每一个项目都如一个集成电路板，构造十分复杂，只是一个二极管，能说明真正的含金量吗？

从西安楼市诞生以来，每一个时期都不乏高端作品诞生，这些精品之作各领风骚一两年，甚至于三五个月，但未央金茂府的诞生却不一样。

因为，想要拷贝这一产品，必须攻克“三重难关”：湖区环境、绿色建筑、圈层积累。前者可以高价摘地，后者可以逐渐积淀，但三重难关叠加在一起，恐怕就是一个跨界挑战。

考虑一下，高端买家，如果已经住过了洋房、别墅、大平层之后，还有什么能够满足这群人？恐怕只有唯一，不可复制。

当然，不要以为解析了这么多，就一定能学。未央金茂府的社区容积率只有1.5，西安全洋房社区之中（不要分组团），目前没有更低！

杨澜说，唯有诚心、专心、决心和耐心，才能促成真正的“匠心”。