房地产税务筹划成都(房地产销售环节的税务筹划)

在二手房买卖的过程中，我们常会见到满2年、满5年之类的字眼，满2年与满5年在二手房买卖中有什么区别，我们又该如何选择呢？

今天小柳就为大家解读一下，在二手房买卖中满2、满5有什么区别，又该怎样节税？（一定要看到最后，最后一点最重要）

1、二手房的税

我们知道二手房在交易中涉及的税种较多，其中卖方涉及包括增值税及其附加、个人所得税、土地增值税、印花税在内的多个税种；而买方也将涉及契税、印花税和土地出让金等税种。

2016年国家出台《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，其中附件3规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”

也就是说二手房交易中，如果销售不满2年的住房，将缴纳5%的增值税（另有0.6的附加税），但如果满2年，则免税。

另外，《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》的规定：“个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”，暂免征收个人所得税。”

也就是说如果个人自用房屋满5年，且是唯一住房的话，那么卖方不仅可以免增值税，而且还能免个人所得税。

2008年10月，国家税务总局发布通知规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

同时，2016年发布《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》规定：“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”

“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”

通俗地说就是，在二手房买卖中，买卖双方都不需要缴纳印花税和土地增值税，而卖方房产满2年免增值税，满5年且唯一的话，还将免除个人所得税。

2、如何节税？

我们假设张先生在2018年2月1日购买了一套商品房，属于普通住宅，而张先生当时的购买价格为700万，2020年1月1日，张先生将该商品房转让给李先生，价格为700万。

那么张先生需要缴纳增值税及其附加1000÷（1 5%）×5.6%=53.33万元，同时需要缴纳个人所得税（1000-700-53.33）×20%=49.33万元，那么总计就要缴纳53.33 49.33=102.66万元。

而李先生需要缴纳契税1000÷（1 5%）×1%=9.52万元。

但我们通过购买与卖出时间发现，张先生实际已经拥有该房产1年零11个月，如果再持有1个月，那么张先生就能免增值税，节约53.33万。

我们假设张先生此时必须出售该房屋的话怎么办呢？

可以考虑双方先签订借款抵押合同，即张先生向李先生借款1000万，而张先生以该房屋折价1000万抵偿李先生的债权。而为了保障李先生的利益，可以在合同中约定，如果张先生不以该房屋折价抵偿李先生的债权，则应该支付100万元的利息。

并且双方可以办理房屋抵押登记，如有必要可以进行公证，并在2020年2月1日，以1000万的价格过户并办理产权过户手续。

此时，张先生就只需要缴纳个人所得税：（1 000-700）×20%=60万元即可，而李先生税费不变。

3、特别注意

这里需要特别说明的是，虽然“满二”的房屋可以免增值税，但随着国家坚持“住房不炒”的原则，打击炒房行为，对免增值税的原则进行了更改。

以成都为例，2020年9月，成都市人民政府发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知第十一条规定：“发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”

也就是说原本满2即可免增值税的优惠政策，在成都住房新政的调整下，将满2变成了满5。

最后，请大家记住“节税方法千万条，用错一条就要糟”。