增值税暂行条例日语(comt504以下适用增值税13%税率的有)

接14日文。话说朋友拍得了一套公司名下的房产，心里忐忑不安，找到我寻求帮助。我给朋友做了详细的税费说明和测算，房价是88万元，各种税费合计约15.08万元。朋友也就放下思想包袱，准备在拿到法院裁定文书后就去不动产登记大厅申报缴税、办理过户。

曲折暂行

约12点，comt504朋友打来第四个电话，话语中带着哭腔。根据他的转述，情况大概是这样：政策法规科一年轻人大概一看材料，随口就说，“你这房子土地增值税需要交二三十万！”朋友当即蒙圈，问为什么。回答，“二手房均价都一万二、三，你房价这么便宜，税不多交点哪能占这么大便宜”（大概意思）。接着就让朋友去找评估公司对房产的重置价进行评估，拿着评估报告再来核税。朋友不甘心，看刚才这位工作人员出去赶紧又找到另外一位，这位还挺客气，但坚持按刚才那位说的办。13%朋友顿时就像霜打了一样有，什么重置价，什么评估，根本不明白，只知道税大大超出了预期以下。我只好安慰他，让他过来见面再说。

约13点，朋友两口急匆匆赶了过来，我安抚他们的情绪，问清情况，就联系一位房地产评估公司的熟人，向他说明情况。对方很热情，说可以评，经常评。我又问能评估到多少，对方说能评估到每平方2000多元，还有800多元的。评估费comt504需要三五千元。

再查政策

送走朋友，我对自己的专业能力也产生了怀疑，开始再次查阅相关政策。

1、《土地增值税暂行条例》规定，土地增值额是转让收入减除规定扣除项目金额后的余额。扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房条例及建筑物的评估价格等。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，计暂行算增值额的扣除项目中旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

从这里看，税局人员要求评估也没有问题。因为旧房重置价（相当于建房成本，不含土地成本）低，扣除时还要根据房屋新旧日语程度再进行折扣，这样，能够扣除的房产成本会更低。

2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作增值税为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许适用扣除取得土地使用权所支付的金额。

根据此项要求，朋友这套法拍房由于无法取得、提供土地款凭据（开发商才有这些资料），在计算土地增值税时肯定无法扣除。

大家都知道，城市二手房价值实际的上包括房产本身价值和所占用土地价值，二手房的升值，最主要的是土地价值的升值。在计算土地增值税时，如果土地价款无法抵扣，房产价值又低。按每平方评估价2000元算，105平方的房产重置价是21万元，房龄已有10年，假设成新度为80%，房产可扣减金额为16.8万元，增值额=84-16.13%8-50*4%（上次契税）=65.2万元，土税率地增值税税率达到60%，需要缴纳约65.2*60%-16适用.8*35%=33.24万元。简直不敢想象。

3、2006年的《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项有目的金额可按发税率票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

我原来给朋友做测算就是按的这个文件。朋友拍得的房产，已从房产档案馆查到有上次交易的发票和契税凭证，完全符合这项规定，不仅应按上次发票价抵扣，还可以按年份加计扣除。

疑惑

我发现我们都被那位工作人员牵着绕了一个大圈。国家明明有规定，朋友的情况又完全符合规定，为什么非得让做什么评估，加重纳税人负担，损害纳税人的权益呢?我怀疑朋友没有把发票拿出来，才造成这样的误会，就嘱咐朋友，让他第二天先以下拿出发票让工作人员看，同时又把相关规定整理打印好，交朋友带上，让他们次日再去办理。因为朋友夫妇的说不清楚，自己日语又有工增值税作要忙，就又请了一位比较专业的朋友跟着去。期待他们顺利办成吧！