珠海横琴自贸区属于哪个区(珠海保税区属于横琴新区吗)

外地人眼中的横琴、北围

珠海有2个区域在外地人眼里，知名度是比较高的。一个是横琴自贸区，一个是位于珠海北站的北围，刚好一南一北。同时这2个区域又是外地人最早和最多人选择的区域。

横琴自贸区

目前横琴的房价已经5万＋，北围的房价2.5万 ，相差一倍。所以很多外地人觉得横琴的房价已经太高，很难再翻倍，外地的很多房产大V也是这么引导的。

横琴丽骏庞都广场

而北围的规划一样高大上，并且这里离深圳很近，即使翻倍了比起深圳来说，也是非常便宜的，所以他们认为北围更有投资价值。

唐家北围TOD小镇

还有人说：澳门很小、产业单一，无法外溢到横琴去；而深圳是棵大树，谁靠上了谁就能发财。认为北围前景更加可期。所以北围还啥都没有，纯靠炒概念就吸引了大批深圳人、外地人过来购买。

横琴口岸

珠海轻轨延长线

其实横琴也是炒概念过来的，花了11年的时间哪个让规划兑现。只是之前因为炒作个区进场的投资客，现在仍然没有收益，反而是去年进场的，因为规划兑现而赶上了横琴的房价上涨。目前已经有产业进驻，但并不算多，从成吗型到成熟，仍然有很长的路要走。

唐家交通图

北围何尝不是这样？从2016年开始拍地，就以超高地价的姿态入市，而目前的基建也处于初期阶段，要全部兑现，仍然要8-10年的时间。再从产业引进到成熟，时间就更加久了。而传说自贸区中的深珠通道也还属于远期规划，建好通车至少也是十几年后的事情了。

珠海白石桥

两区域升值潜力

投资客都知道，规划决定未来的升值潜力。横琴与北围的规划都是高大上的。横琴是国家第一批建设的自贸区，国家休闲旅游岛的定位，并肩负着澳门产业升级的使命。

而珠海珠海几乎把未来所有的高科技产业（机器人、芯片广场、大数据中心等）都放在了北围，并谋划着与深圳开发深珠经济合作区，申请广州地铁18号线延长至珠海北站。

单从规划看，两个片区都具有很大的升值潜力。不同的是横琴的发展属于新区国家战略，有政属于策扶持，并且这里是珠海的新城市中心，核心区中的核心区；而北围属于广东省的规划，行政级别上也差了一个等级。

上节有讲到，横琴从2009年成立新区，到2015年升级为自贸区，再到如今已经11年，规划的配套基本兑现，如：横属于琴新口岸、珠机城际等。

而北围的规划是从2016年开始实施的，目前所有配套都没有兑现。横琴只是16年入场的10家开发商都快把楼给建好保税区了，仍然有一半的开发商没有开盘，因为以目前的价格他们处于巨亏当中。

话说物以稀为贵！深圳的房子容易涨，是因为供需不平衡个区。土地供应远远低于买家的需求，所以不管怎么调控，只要有个小小的机会，房价就会报复性上涨吗。

同理！只要满足供需不平衡的区域，房子就容易涨。

横琴占地106平方公里，可开发面积只占28平方公里，纯住宅更是只有可横琴开发面积哪个的8％，只有2.24平方公里，人口规模约30万，人口密度13.4％。

2.24平方公里是以前、现在及未来几十年可开发的总量，一年都难得有一块土地的供珠海应量，未来的交易必然是二手房吃香的。最近一次商品房用地还是2017年底中冶置业拍下的。

北围规划总用地面积约为146公顷，51.52公顷的居住用地，占比35％，约4.2万的人口规模，人口密度8.1％。去年供地13块，成功竞拍6块，7块流拍。

与横琴相比，北围住宅用地占比更大，人口密度小，横琴更容易出现供需不平衡的问题。

珠海邮塔

未来的变现能力

遇到了大部分粉丝，一开自贸区口就问：珠海哪里有升值潜力？却很少有粉丝问：哪个区域升值后比较容易变现？

说明大部分的投资者还是处于小白阶段，不太会考虑未来变现的问题，自动的认为升值了卖掉是件很容易的事情保税区。

实际上二手房永远卖不过一手房，你是一手房买来的，但你想出手就变成了二手房。这时你最大的竞争对手是周围比你贵很多的一手房，还有与你一样同小区纯粹买来投资等着变现的二手房。

这时如果你着急变现，你的价格都要比他们更有优势才有机会，但并不是你想卖就一定能卖得出去的。你要考虑一个问题，谁会买二手房？90％会是本地的刚需客，那房子必须满足他们的诉求才好出手。

刚需客买二手房，最在意的是区域和学区，然后是商业配套、交通等。没有好学区的二手房，基本很难出手。

横琴无论是公立还是私立学校，师资力量都是按顶级配备的；北围目前只有一所礼和小学，北围所属高新区的好学区在唐家湾半岛，所以北围片区的学区还要努力出成绩，才能得到广大刚需客的认可。

有人说：知道横琴好，可惜太贵买不起呢！这是太实话，没多少人买得起横琴。围绕着横琴投资或者选择高新区马上要成型的区域更稳妥，未来更容易变现。

未来房价走势

房价的涨跌与货币政策有着很重要的关系。因为疫情，上半年货币政策处于宽松的状态，宏观杠杆率上升到约13％。

随着二季度全国GDP增长3.2％，由负转正，很多阶段性的货币工具也已经退出。下半年的货币政策变成了灵活适度，说明货币最宽松的阶段已经过去了。

今年全国人民币贷款总额20万亿，上半年用了12万亿元，那下半年只剩8万亿元左右。LPR已经3个月没有变动，央行也已经表明：利率不是越低越好。说明下半年降息的可能性不大，除非疫情卷土重来。

很明显！实体经济已经复苏，央行的救助就会停止。央行并不想给楼市降息，为房价过快上涨创造新区条件。

＂房住不炒＂是长期国策，现在的首要任务是产业升级。房价太高会阻碍产业升级的步伐，但地价又不可能下降，地方政府也是债务缠身，举步维艰。可怜的城市中产要守住自己的那点资产，也变得越来越不容易。

投资房产已经变成一件非常专业的事情，希望你没有投错。