房屋顶名代持协议书(房屋代持协议怎么合法有效)

#普法进行时#

【律师意见】张女士可以与李先生签订《委托代持房产合同 》（又称借名购房合同）来控制购房产生的风险。

【律师分析】借名买房，是以他人的名义购买，购房款由本人支付的现象。房地产作为不动产，物权登记为准，对外公示的房产登记人是房屋所有权。之所以很多人在明知这种风险情况下，仍然选择借名买房，很大程度上是因为不得已而为之，受限于贷款政策等原因，借名人只能选择以别人名义购买，在这种情况下，签订一份有效的借名购房合同至关重要。

我们先来分析借名购房合同，借名购房合同从当下的司法实践来看，是受法律支持的，主要理由如下：

第一，借名购房合同是当事人自愿签订的，当事人意思自治原则是合同法的基本原则之一，只要意思真实、程序合法就应当受到法律的保护。

第二，借名购房合同是对房产登记的一种内部权属约定，房屋以登记为准，主要针对的是对外公示，其目的是为了保障交易安全。但对内来说，房屋实际出资人和购买人与顶名人签订协议，约定房屋的真实归属，该对内协议是有效的。

结合到案例来看，张女士和朋友李先生签订借名协议后，应当证明出资人和房产使用人是自己，未来如果形成诉讼，张女士也可以用合同及付款、使用等多个角度来证明购房之初双方的真实意思表示，在证据证明力明显大于房产证的证明力的情况下，张女士是可以保护自己合法权益的。

【律师建议】第一、如果确实需要采取“借名”方式购买房屋的话，一定签订好协议，实务操作中协议最好不要叫“顶名”“借名”，建议写为委托代持房屋合同；

第二、一定要把款项列明，很多人支付款项都是把款项先转给借名人，然后由借名人再转给卖房人，一定要把这个过程在协议里写清楚。

第三、所有购房合同、票据、房产证、物业费缴费等原件要保留在自己这里，这个可以证明自己是实际购房人有力证据

第四、写明违约责任，一旦产生无法挽回损失，比如顶名人偷着把房子卖了，还可以找他承担违约责任。

第五、让利害关系人写好声明，比如顶名人的配偶也签字，避免将来顶名人夫妻离婚或者突发事件说不清楚。

顶名购房协议视频讲解

【法律依据】

《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

【律师合同】

备注：本合同为律师批注版本，如需要引用，请删除律师批注的黑色字体部分，避免引用合同时出现失误。

委托代持房产合同

甲方（委托方）：

乙方（代持方）：

甲方、乙方本着友好协商的态度，自愿就甲方委托乙方代持房产事宜，达成如下合同条款，共同遵守：

一、房产信息

1、房屋基本信息如下：（以下简称“代持房产”）

【律师批注】本条的主要作用是说清楚房产的具体信息，可以不拘泥于房屋位置等，介绍得越详细越好

二、委托事宜

1、委托事项如下：甲方委托乙方，以乙方名义购买上述指定代持房产，购房款全部由甲方出资，代持房产的所有权及所有房产相应的权利义务由甲方享有，乙方与房产没有任何权利和义务。

【律师批注】本条主要是说明委托事项，并说明以乙方名义购买代持房产，甲方负有出资义务，与房产有关的所有权利属于甲方。

三、合同履行

双方一致同意，关于房产的买卖履行如下：

1、以乙方名义与签订《商品房买卖合同》及相关文件；

2、涉及代持房产的所有费用，均由甲方转账给乙方，乙方收到款项后再支付给，所有的收款发票或收据乙方收到后应转交给甲方。

3、因办理房产产生的所有合同及房产证等乙方应当于签署后1个工作日内交给甲方。

4、经双方协商一致，甲方向乙方支付报酬人民币 元，期间如产生交通费等合理费用由甲方负担，除报酬外，甲方无需再向乙方支付其他任何费用；

5、乙方指定收款账号：

开户行：

户名：

【律师批注】本条主要是用来记录合同是如何履行的，包括签署合同及支付购房款等，并明确约定乙方签署合同及支付货款的方式，避免后期无法说明购房款是如何支付的，代持房产的所有材料由甲方保管。如代持过程中双方约定有报酬的，可以写明报酬金额，如果只是友情帮助，报酬可以写0元。

四、甲方权利和义务

1、甲方对代持房产享有所有权，包括但不限于：对代持房产占有、使用、收益、处分等权利；

2、甲方取得与保管代持房产的购房合同、相应证件、发票、资料、钥匙等；

3、甲方承担由代持房产产生的税收、物业费用等费用；

4、支付购买代持房产的所有款项，包括但不限于房款及房贷、中介费等房屋有关的所有费用支出；

5、双方一致同意：甲方随时有权要求乙方将代持房产变更登记到甲方或甲方指定的任何第三名下，或办理抵押登记等手续，乙方在接到甲方通知后应当无条件予以配合，因过户或抵押登记产生的费用由甲方负担；

6、代持房产产生装修由甲方负责，所有权归甲方所有；

【律师批注】本条主要作用是明确甲方的权利和义务，尤其是说明代持房产所有权，也强调了购房款由甲方出具，并且约束了乙方应当无条件配合甲方过户。

五、乙方权利和义务

1、乙方不享有代持房产的所有权；

2、乙方不得对代持房产进行处分、侵占、破坏、出租、抵押、赠与等任何行为；

3、乙方应当将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人，包括但不限于：父母、子女、配偶等，利害关系人不得对房屋主张任何权利，任何权利下，房屋所有权归甲方所有。

4、如遭遇拆迁等事宜，代持房屋所有补偿收益均归甲方所有，乙方如收到补偿收益后应当于收款之日起1个工作日内支付给甲方或甲方指定账户。

5、乙方只是房屋代持方，若因为购买房产产生支付或法律责任的，如由乙方承担的，乙方可以在承担后向甲方追偿。

【律师批注】本条主要作用是明确代持房产的所有权，另外就是对乙方的通知义务的约束，不仅乙方要同意，乙方利害关系人包括配偶及合法继承人都要同意，这样主要是为了避免出现突发事件，比如乙方去世后引起的房产纠纷。本条还对乙方进行了保护，如乙方对外负担了法律责任，有权向甲方追偿。

六、违约责任

1、任何一方不得违反本合同的约定，如一方违反本合同任意一条条款的约定，守约方均有权要去违约方承担违约责任（违约金按当前市场价值的20%计算）；

2、因乙方原因导致代持房产被处分或导致甲方丧失代持房产的所有权，乙方应当承担违约责任（违约金按代持房产当前市场价值的20%计算），除此以外，双方一致同意，乙方应另外按照代持房产最高价值对甲方进行赔偿，乙方擅自处置代持房产产生的所有收益归甲方。

3、房屋具备过户条件或抵押条件时，乙方应当按照甲方通知协助办理，如乙方未能按时办理，则应承担违约责任（违约金按当前市场价值的20%计算）；

【律师批注】本条是本协议的最核心、最重要的部分，房屋代持协议最核心的是要保障代持房屋不被处置，以及具备房屋过户条件后可以办理房屋登记。因此需要违约责任进行约束，避免局面失控。

七、附则

1、如有争议，由房产所在地法院管辖；

2、本协议一式两份，具有同等法律效力。

3、本协议经双方签署后生效

4、附件1：利害关系人不可撤销声明与合同有同等法律效力

【律师批注】本部分主要是约束管辖权及合同签订生效的时间等

签署时间： 年 月 日

甲方（签字）：

乙方（签字）：

签名确认：

年 月 日