国税地税为什么有钱(我们国家税为什么这么高)

先看一篇文章吧，写的很详细:

为了捍卫自己的尊严，财政与税务部门一直对土地财政概念有抵触情绪，一提到房价，人们自然联想到占房价主要部分的地价。

一看到中央及各地出台的打击黑中介、调整按揭首付比例或利率、甚至把是否结婚或是否买社保作为买房资格等神仙打架似的房地产调控政策，人们不免感觉有些欲盖弥彰。

时至今日，我们还在经历着房产市场的跌宕起伏、屡次调控后的房价依然坚挺与何时出手买房的灵魂拷问！重新捋一捋看似宏观的土地财政的由来，也许可以找出与我们息息相关的房价的关系。

一、土地财政的由来

分税制：

1994年起，国税与地税分家，中央财力大增，地方政府逐渐力不从心。

土地储备：

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，标志着我国土地储备制度的诞生。

随后，杭州、武汉、青岛、南通等地纷纷成立土地储备机构，虽然各地各阶段土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为征收、储备、供应三个环节。储备环节的出现，为地方政府谋求以地生财提供了可能。

土地出让金：

地方政府自主出让土地为各地政府建立了非税收入渠道，并有了一定的积蓄，尤其是2004年实行经营性用地必须招拍挂以来，土地出让金占地方政府可支配收入的比重在逐年增长。

2010年至今，全国土地出让金年收入在3-4.2万亿元之间，各地政府一边忙着向上要新增用地指标，一边忙着向下拆旧解放存量用地。

政府银行融资：

2008年11月5日，4万亿救市刺激，2010年底，全国共出现地方政府融资平台1万余家，贷款总额逾10万亿元，2010年6月10日出台国发[2010]19号紧急清理融资平台。

政府债券：

地方政府债券最早出现在新中国成立初期，1981年恢复国债后地方债券消失，1993年地方国债被国务院明确“叫停”，1995年1月1日起施行的《预算法》第28条明确规定地方政府不得发债。

2009年，为了应对全球经济危机及四川赈灾，中央为地方6省区代发2000亿地方债，初期遭遇零交易尴尬。

2011年11月，首次允许上海市、浙江省、广东省、深圳市4地开展地方政府自行发债试点，至2014年，试点扩容到10地，市场反响火爆。

地方自行发债能否在全国、尤其是西部欠发达地区推行，一直遭遇尴尬！地方自行发债能否降低地方政府对土地财政的依赖、直至彻底消灭土地财政，更值得期待！

二、土地财政的构成及规模

狭义的土地财政仅是指土地出让金，广义的土地财政应该包括土地出让金＋土地和房地产相关税费。考虑到土地和房地产业的拉动作用，更广义的土地财政还应该包含土地和房地产关联产业税费。

全国土地出让金总额每年在4.2万亿左右，平均占地方政府可支配收入的50%以上，各地差异较大，北京、杭州、重庆等已进入土地出让金两千亿元俱乐部，所占地方政府可支配收入的比重也较高。

以深圳为代表的高科技高附加值产业密集的城市因税费来源充足，卖地收入比重很低，一直在20%以下。拉萨、甘孜等西部贫困地区因依靠财政转移支付、对口支援和中央补贴等，卖地收入比重极低。

遵义、常德、徐州等有酒厂与烟厂的高税收收入地区的卖地收入比重也相对较低。土地相关税费包括印花税、勘察制证等费用，费用规模较小，可忽略不计。

房地产相关税费包含房地产一级、二级、三级市场税费。仅以一级市场为例：

房地产相关税费=全国房地产年交易额×综合税率

2018年全国房地产销售总额约15万亿元，包括房产交易税、所得税、土增税、契税、土地使用税、耕地占用税、城建配套费、教育附加费等按20%综合税率估算，全年房地产直接税费收入3万亿元，营改增及国地税合并后，综合税率基本不变。

土地与房地产关联产业税费是个无法测算的庞大数据，可暂不考虑。也就是说，在不考虑其他因素的情况下，全国土地财政规模约7.2万亿元。这个规模是个怎样的水平呢？

学加网崔元星老师告诉我们拿烟草税利和财政支出来和土地财政作比较：2018年全国烟草税利1.1万亿元，其贡献率大约是土地财政的15%，2018年全国财政支出22万亿元，约有三分之一依靠土地财政。

三、土地财政升级版

正因为土地与房地产业的巨大敛财作用，使得中国经济染上了两个过度依赖的“毒瘾”：中央政府过度依赖房地产对宏观经济的支撑作用，地方政府过度依赖土地财政对区域经济的支柱作用。

如今，随着区域经济发展加速和土地资源的日趋紧张，在原有靠出让土地直接收益与土地房产税费间接收益基础上，又派生出土地财政升级版：

一是耕地占补平衡指标交易收入。拿广东来说，官方的标价是一亩耕地指标25万元左右，所以，造水田是一笔巨大的金山，不管你是实际投资来“造”，还是“造”数据表格。

二是城乡建设用地增减挂钩指标交易收入。这个指标的价格差异巨大，收益也巨大，复垦一亩村集体闲置地的成本预计需要数万元，一亩城乡建设用地增减挂钩指标的公开交易价格在50万元左右，如果拿到县城或市里开发，一亩地的价值估计有百万或千万元，如果拿到一线城市的中心区域，每亩过亿的价值也不足为奇。这个交易的区域跨度越大，价差越大。

2018年3月26日，国务院办公厅出台《关于印发跨省域补充耕地国家统筹管理办法和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法的通知》（国办发〔2018〕16号），地票、地券等用地指标异地交换制度应运而生，指标跨省既是区域经济发展的重大机遇，也蕴藏着巨大的危机！

举个个案，比如相对不发达的粤北地区的韶关某个县，向市里或省里上交一亩城乡建设用地增减挂钩节余指标可以收入50万元，而县里的经营性建设用地挂牌价才每亩20万元出头，

所以，干脆不用自己发展经济，卖指标就够了，长期以往，就把自己的县域全部搞成“绿水青山”的保护区了。

四、未来的路

土地财政从产生之初就一直遭受质疑。但有一点是业内外基本达成的共识，房价暴涨的根源是“土地财政”，土地财政的根源是“中央与地方政府的财权之争”。

另有一点是肯定的，土地财政功大于过！还有一点是肯定的，土地财政就像是上瘾的毒药。想消除地方政府对土地财政的依赖性，比戒毒还难！

最后崔元星老师总结：无论是土地财政的初始版，还是令人眼花缭乱的升级版，从长远来看，都是不可取的，都是短视的。土地财政的死结究竟如何来解？只能有待更智慧的后人。

评:

对于土地财政的由来，说白了就是国地税分家后，国家富裕了地方没钱了，所以上海才开启了土地使用权转让的探索模式。在土地公开拍卖之前，很多地方在协议转让方式下暗箱操作非常严重，公开拍卖后，土地价格又开始坐上了火箭，面粉比面包贵就出现了。而地方政府特别是南方个别发达城市，如杭州，南京，对土地财政的依赖已经到了无以轮比的程度，比如杭州，在2012年左右，土地出让金额比上年大幅下滑几百亿，地方财政支出竟然到了入不敷出，甚至公务员发不出工资来，杭州市政府出手在省财政厅借款，才算解决了财政危机问题。又过了将近十年，杭州的土地出让金已经从1000亿规模突破到了去年的3000亿。貌似光鲜的中国最富裕地区，已经被国家列为共同富裕实验区的浙江，如果有一天土地出让无以为继了，是否还能支撑住呢？中国用寅吃卯粮的办法，将未来70年的土地使用权出租出来，一旦这个模式不能继续下去，那么那时候的政府是否就像击鼓传花，就看谁接最后一棒了？

中国的土地政策是从香港学来的，香港作为一个人多地少的城市用这种办法控制土地出让还说得过去，中国当时学习的时候，最不缺的就是地，所以直到今天，地价的最低起拍价仍然是控制在政府手里的，可以说房价很大程度上就是地价推动的。

房地产税要来了，如何看待？其实这就是为了补充地方财政收入里土地出让金在未来下滑后的空缺。何时交，如何交，交多少，这才是未来的重点。

如果未来房地产税改革可以伴随土地出让政策改革，比如70年改成年交制（香港在土地到期后，已经可以年交了），那么房价不但不会涨，反而会跌一块土地成本（但是这种新房又没法跟70年使用权的类比，毕竟老房子含着70年使用权），房价里不含70年土地使用权转让费收起来房地产税是否更合理些呢？毕竟政府把土地租给我们，再对租金收税是否有重复征税的嫌疑呢？这样的方案是否更容易被老百姓接受呢？当然地方土地财政收入会受到冲击，对于在搞大拆大建的城市来说也许就影响非常大了。不过对于普通百姓来说，确实是一个不错的结果。