土增清算实务：如何审核建安工程类发票

土增税清算中，我们对发票的审核一直是重点但也是容易疏忽的地方。（时间紧，土增清算又要求全查，有时候匆匆扫了一眼就翻篇了），下面梳理了一些发票审核需要关注的地方，供参考~~

1、发票形式上是否合规（常规审核）

审核人员需关注的点包括但不限于：购买方信息是否完整准确、货物或应税劳务、服务信息是否为建安工程类服务、加盖印章是否合规、营改增后取得的增值税发票（含普通发票和专用发票），还应关注备注栏是否注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

政策链接：国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》

五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

2、发票记录是否与企业交易、事项保持一致，审核人员需关注建安发票记载的信息与合同签订的内容、资金的流向是否一致。

例：某市甲开发商收到的所有工程类发票都是施工方乙开具的，经过查看付款凭证发现，开发商对施工工程进行付款时都是付给个人，而非施工方乙，主体工程的工程款分别付给了刘某、张某、曹某等个人，以上这些自然人也都不是施工方乙的员工，很明显，该项目包含主体工程在内都是个人挂靠的施工方乙方，施工方存在虚开发票的风险，而甲房地产商，则存在土地增值税清算时相关发票金额不能作为扣除项目扣除的风险。

政策链接：国税发〔2006〕187号 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

3、非本次清算项目的审核：关注发票对应工程是否为本次清算范围内的项目；房地产项目为多期同时开发的，应关注该发票对应建安工程是否归属为本次清算单位，如发票涵盖多期房地产项目，是否可用合理方法进行分配。

例：在某次清算中，审核人员发现建筑商开具的增值税发票显示内容为管道工程：油烟净化设备安装，这引起了审核人员的疑问，结合凭证资料查实后发现，该笔发票对应的具体工程项目的合同签订、工程施工均为竣工验收备案后方才实施并完成，非本次清算范围内可扣除的项目。

政策链接：

（1）四川省地方税务局公告2014年4号《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》

三、关于扣除项目准予扣除的截止时间

清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

（2）国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

4、主体建安工程发票金额与付款金额是否一致，如不一致有无合理理由。

例：某小区主体建安工程合同金额为6600万元，经逐一核对建安发票之后，发票金额合计数与合同金额一致，经询问，主体建安工程总共付款6500万元，企业会计解释差额100万元属于尚未支付的质保金。而该项目主体部分已竣工五年多，超过主体建安工程合同中规定的质量保证期限，审核人员认为企业会计解释比较牵强，决定对主体建安工程部分的付款记录进行一一核对。经核对后发现，主体建安工程总共付款金额是6100万元，此时企业会计才承认最终确定的支付金额的确是6100万元，与合同金额相差500万元。根据现行的土地增值税政策，工程施工费用的扣除要求决算报告、施工合同及合法凭证保持一致，因此应调减建筑安装工程费500万元。

政策链接：《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定：审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。