电梯货梯计提折旧年限(otis电梯)

东域大厦（第三置业）物业管理处 程璐洋/摄

第三置业楼道里放置的蟑螂屋

东域大厦（第三置业）租户 程璐洋/摄

每个月平均有4家在装修，在刘煜在此工作的十年间，楼内租户高速汰换导致对应的装修频率，这对一栋楼的折旧老化影响很大。

快速折旧，意味着物管费很难有突破。因此，在周边写字楼中介的口中，这是一栋极具性价比的写字楼：物管费划算，且电费按居民用电计算，一度电比商业用电便宜6角钱，“夏天开空调就省很多钱”。

性价比的背后，是从大厦建成起就负责物管的世邦魏理仕项目团队不得不控制成本，提高人效。10年前60多个人的物管团队，目前已经精简为30人左右。“一人多能啊”，刘煜说，项目上不少同事目前的税前工资为三四千元。

资金紧张，意味着物业该做的，和能做的，都只能慢慢来。

物管团队也曾想更新公区厕所，咨询过公共维修基金，发现行不通，公共维修基金只能用于扩建和改造。目前，大厦正在申请用于电梯更新的公维基金。“8台电梯已经使用了16年，接近使用寿命了”，刘煜说。

这么多年，也有不少业主讨论过成立业委会，他们找到刘煜，都先问，你们物业同不同意成立业委会？

“同意“，刘煜说，自己的回答没有变过。可当业主们继续了解，十年未变的5.5元/月/平方米的物管费价格，楼内几百户业主和租户的复杂情况，和背后对应的物业实际工作后，成立业委会的事总是不了了之。

何解

是否继续签订东域大厦（第三置业）的物管合同？世邦魏理仕华北区不动产管理部资深董事周业辉坦言，他曾犹豫过。

今年，和过去一年一签的物管合同不一样，首创提出，将合同修改为不定期合同，直至大厦成立业主委员会。

面对世邦魏理仕华北区唯一的公寓性质写字楼，也是华北区在管物业中少有的散售型物业，周业辉不得不从多方面考虑是否续约。

最终，世邦魏理仕签订了这份合同。这意味着，直到东域大厦成立业委会重新选择物业之前，这栋大楼的前期物业将一直由世邦魏理仕管理。

企业责任和风格，是周业辉不断强调的决定理由。“也会算笔账的，如果不签，项目员工如何安置”，他没有透露具体的成本，但表示“这栋楼一直盈亏平衡，起码是不亏钱的项目，我们才能考虑社会责任”。

除了东域大厦外，物业管理市场中还存在多少类似的散售型老旧物业？它们是否也面临着类似的困境？

很难有一个准确的数字。世邦魏理仕、戴德梁行和高力国际等五大行均表示，基本不涉及散售型物业项目，不跟踪该类物业数据。

业主分散，情况复杂，不专业，是大行们给出的统一原因。

据经济观察报不完全统计，天元港中心、霄云中心、时间国际、远洋新干线、豪成大厦、佳境天城以及SOHO中国的多处项目，是北京市场中其他的散售型办公项目。

高力国际物业及资产管理服务董事王宏悦解释，散售型物业的管理难点主要在于，开发商遗留问题和小业主利益难以统一；小业主自持，对楼宇无完整规划；楼内经营范围杂乱，人员流动较大，小型企业抗风险能力差。种种情况都会导致楼宇品质下降、管理难度增加。

2020年的资本市场，掀起了物业企业的上市潮，年内已有近10家物业管理公司陆续上市。这个行业，容易吸引目光的，常是谁拿下了哪个知名项目的物管，这也被视为行业对物管企业的业务能力认可。

且随着北京五环内不再新增建设用地，城市更新和存量升级的市场越来越活跃，部分老旧资产改造升级后，租金可以增长多倍，随之而来的是资产价值的提升。

但行业中的一切热闹，似乎都和这些老去的散售楼宇无关。

（应受访者要求，车睿为化名）