【案情提要】

在征收过程中，如有关部门已对被征收房屋的建筑面积作出了调查、认定和处理,并且其结果已经在被征收房屋征收补偿方案中有所体现，被征收人此时若对超出房屋登记簿上的面积被认定为违法建筑不予补偿有异议，应尽早依法寻求救济，依法行使陈述、申辩的权利，以便能更好地保障自身的合法权益。

【具体案情】

湖南省长沙市芙蓉区的李先生，合法拥有一套建筑面积为288.6㎡两层房屋。后该房屋被长沙市芙蓉区人民政府征收。该房屋在登记簿上，所登记的面积为112.66㎡的混合结构房屋，产权登记用途为住宅。

据李先生所称，该两层房屋在征收前用于经营活动已经多年。征收过程中，芙蓉区人民政府据房屋登记簿记载面积，对李先生作出《房屋征收补偿方案》，认定李先生的安置面积为112.66㎡。

根据长沙市城乡规划局芙蓉区分局出具的《长沙市城乡规划局芙蓉区分局关于对当事人李恩光在定王台街道所建建筑物的规划专业咨询意见的复函》，决定对涉案房屋除产权面积112.66㎡以外的建筑物不予补偿，将房屋一层认定为住改商，二层按照住宅予以估价补偿。

后李先生不服该《房屋征收补偿方案》，诉至湖南省中级人民法院。

一审湖南省中院、二审湖南省高院均判决驳回李先生的诉讼请求。后李先生向最高人民法院申请再审，2020年8月，最高院裁定同样驳回了李先生的再审申请。

1、关于房屋认定面积。

根据《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条规定，被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋登记簿和房屋权属证书记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

本案中，根据李先生房屋登记簿所记载，其房屋登记为面积112.66㎡，房屋结构为混合结构，而芙蓉区政府依照房屋登记簿上记载的面积及房屋结构认定涉案房屋的价值，符合相关法律的规定。

2、关于涉案房屋二层补偿性质。

根据《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条第三款规定，被征收人未经规划批准，擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予相应停产停业损失补偿。

李先生的房屋产权登记用途为住宅，虽然其实际用于经营活动多年，但李先生并未向有关部门申请将住宅房屋改变为经营性用房，也无法提供充分有效的工商、税务等证据材料，用以证明征收拆迁时，涉案房屋二层用于经营活动。

因此，芙蓉区政府按照其调查情况，并结合芙蓉区相关职能部门等联合认定房屋一层为住改商，二层按照住宅予以估价补偿，符合相关规定。

3、关于对超出的面积被认定为违法建筑异议的救济。

根据《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条规定，未合法登记建筑认定的具体办法，由市城乡规划部门制定，并报市人民政府批准执行。对认定为合法建筑的，应当给予补偿。

以本案为例，李先生如果对超出房屋登记簿上的面积被认定为违法建筑有异议，应尽早寻找专业律师介入，及时对涉案《房屋征收补偿方案》依法寻求权利救济中，一并行使其陈述、申辩的合法权利，才能更好地保障自身的合法权益。