契税的计税依据与房屋总价有差别(契税里的计税依据是不是就是房屋总价)

张姐家买的新房最近交房了，一家人满心欢喜地去收了房，在准备办房产证的时候，张姐却心生了疑惑。

事情是这样的，张姐去年7月与房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以总价99万元整购买了该房地产开发的楼盘中的一套房屋。

该套房屋于今年1月10日交房，张姐一家去交房时对房屋都挺满意，于是收房后，张姐和她老公就商量赶紧去把房产证办了。

可是在张姐在拿到契税发票时，发现契税发票上显示的计税依据金额为891001元，与张姐当时买房时的实际成交价有差距。

于是张姐打电话去房开找到了当时买房的销售员，销售员只告诉她这是正常的，国家就是这样收的，却没有给她说清楚原因。

而张姐自己在网上查询，又看见别人说这属于什么阴阳合同，于是张姐更心慌了，怕不是房地产公司是不是卖高价房给她了。

于是张姐来找我，让我给她说说这到底怎么回事？

其实，房开公司并没有卖什么高价房给她，销售员给她说这是正常，也是对的，只是这个销售半桶水，说不清楚契税发票价格为什么和购房合同价格不相同的原因。

契税发票上的房屋价格和购房合同上的房屋总价按正常的计税方法来说，不一样是正常的，一样了反而不正常。

契税计税价格与购房合同总价不一致有三种情况：

一、契税的计税金额低于购房合同约定的房屋总价

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》财税[2016]43号文件规定，营业税改征增值税后契税计征契税的成交价格不含增值税。

也就是说，一手新房缴纳契税时，契税的计征依据为不含增值税的金额，而购房合同前面约定的房屋总价一般是含税的。

这所说的就是张姐遇见的这种情况，那我们以张姐的房子为例：

计征契税的价格990000/（1 增值税率9%）=891001（元）

也就是说张姐方式签订合同所支付的99万是含了增值税的价格，而财政局开具的发票上的计税金额是扣除了差不多9万多的政治税费后的金额来计算的，这就避免了重复收税。

其实细心的人会发现，在开发商给客户的不动产销售发票上，有“金额”栏和“税额“栏，“金额”栏里的金额就是不含增值税的金额，以此金额作为契税的计征依据。

二、契税的计税金额高于购房合同约定的房屋总价

一般情况下，契税的计税依据是不会高于购房合同约定的价格的。但是在某些特定问题出现的时候，就会有这种情况出现：

比如购买二手房时，买卖双方为了规避高额税费，于是签订了两份合同，一份金额签得较低的，用于交易备案，这样就可以降低了税费金额。

而另外一份合同签的是实际成交金额，这个是买卖双方私下约定交易，不用来备案的合同。于是，这样就有了“阴阳合同”这一说。

然而国家为了保护税收，防止以上这种类似的偷税漏税的事情发生，所以财政局会定期对每个区域的房屋市场价格进行评估，并依据评估的市场价格进行征税。

也就是说，当购买二手房用于备案的购房合同金额与评估的市场价格偏差太大时，财政局会按照评估的市场价格作为计税依据来进行征税。

所以有可能出现契税发票的购房金额高于合同约定总价的情况。

当然，你确确实实是买到了低价房，成交价格与市场评估价的偏差太大，财政局也有可能按照市场价格来进行契税的征收。

三、购房合同上的房产面积与测绘面积有差异

根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，要求开发企业退还已付房价款及利息。

如买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。

这种情况一般可能出现在购买一手期房时。由于面积大小的改变导致购房总价的改变，那就有可能出现契税计税金额与合同金额不一致的情况发生。

最后，也提醒一下大家，新的《契税法》将在2021年9月1日开始正式施行。根据房产契税2021年新规定，契税税率为3%-5%。

对于新的《契税法》出台，你又有些什么看法呢？