最近，万科、龙湖都在调整组织架构，其中很重要的一个指向就是「去地产化」，加码持有运营。因为，在住房已经告别整体短缺的大背景下，未来开发，特别是住宅的开发将逐步被弱化，购物中心、产业园区、写字楼、数据中心，等实体经济载体，将越发重要。

不动产是险资的重要资产配置

资料来源：Bloomberg、明源地产研究院

不过，不动产有一定的周期性，大多数资金无法匹配。商业地产收益的久期足够长（本次交易标的租期至2042年-2062年），能够满足险资资产负债久期匹配的需求，根据平安集团的披露，平安寿险保单的负债久期一般在15年左右，近年来通过各种努力已经将固定收益类资产的久期拉长2年以上，缺口缩小至7年以内。

来源：来源：凯德置地集团、中泰证券研究所

来源：中国保险业协会、明源地产研究院

来源：凯德置地集团、明源地产研究院

真正核心物业 超强运营能力

数据来源：仲量联行 制图：城市战争

来源：凯德中国官网

以北京来福士中心为例，其坚持「生态运营者和赋能者」的属性，在租户上线凯德星商城后持续给予高效的运营维护支持。一方面通过维护首页活动露出、协助租户上架商品、对租户进行线上运营培训等措施，保证产品上架率和动销率，建立线上品牌规模，拉动线上销售额。另一方面，则是紧抓直播和社群活动，利用直播做短时间销售爆发。2021年第一季度，北京来福士实现线上销售额近340万元，其中3月单月销售额超过200万元，环比增长约61%。

截至2021年第一季度，凯德华北区30.8%的线下租户已入驻凯德星商城，一年来线上销售额近8,000万元。

上海、杭州来福士等，在线上联动租户及商户，线上线下一体化，增加会员粘性等方面也卓有成效。

三、平安加持，优势互补上双保险

当然，平安的作用也不可忽视。凯德比较重视业务本土化，此次牵手平安人寿，无疑是其深入推行本地化运作的关键一步，平安也可以凭借自身优势，为后续资产的运营和增值赋能。

这方面，最典型，同时也最具可比性的案例是中国台湾的国泰人寿。此前50多年，其几乎只买不卖。其在中国台湾拥有的用于出租的大楼就多达1000多栋，由于其拥有长期且便宜的资金，在经营上，可以从长远发展的角度规划，运营效果极佳，仅租金每年的收入就能达台币500亿元以上。运营推动的物业增值，加上城市发展带动的增值，国泰每年在不动产上增加的资产就高达1000亿元台币！

即便像日本这种城市化早已完成，老龄化严重的国家，商用不动产同样具有投资价值。2019年，德国安联保险集团即投资了约1300亿日元，购买了位于东京和大阪的共约80栋租赁用公寓。

安联在中国的布局更加频繁：2017年7月，联手新加坡吉宝集团以约5.25亿美元(约35.73亿元人民币)的交易价格，收购了位于上海虹口SOHO；2018年4月，又联合基汇资本以约30亿元，成功收购上海凌空SOHO四座办公楼群中的两幢；此后，安联地产还收购了北京A级办公地产高科岭(Zlink)。尝到甜头后，在2020年其选择逆势而上，收购了上海市湾谷科技园甲级办公楼资产新湾财智中心。

安联不动产亚太区行政总裁Rushabh Desai曾表示：“中国经济已成功由制造业主导模式转型为更均衡的服务业主导模式……我们看好中国新经济行业长期发展。”

相比之下，平安更胜一筹。

首先，在项目的投后管理阶段，平安拥有专业、精细的标准化制度与流程基础，将积极导入自身的优质资源为项目赋能，以「融投管退」全生命周期的管理，推动实现资产价值的成长与增值。

其次，依托在不动产领域丰富的投资管理经验，平安深挖业务应用场景，已经打造了覆盖投前、投中、投后、退出四大阶段的KYP（智能投资一体化平台），实现了投资业务全流程线上化。在智慧投后方面，已实现投后管理人机协同，将业务智慧与科技手段充分结合。确保项目运营能快速调整，以保持在最佳的状态。

最后，对于凯德项目，未来，平安还将通过派驻董事、监事、高管，参与项目的重大事宜决策。

凯德 平安优势互补，等于给项目上了双保险。

小结

和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦，平安330亿元收购6个来福士部分股权……如此密集且大金额的收购，都发生在6月。这显示了，险资、资管机构正在迅速出击中国商业不动产大宗项目，逐渐成为中国不动产市场的重要玩家。

险资的优势是规模大、久期长，不动产投资项目的特点是所需资金规模大，投资期限相对较长；险资投资不动产项目既可保值增值，又可分散风险，可谓珠联璧合。这其中，平安的优势十分明显：

1、其布局的是整个不动产领域——有商办物业、还有轨道、交通、长租公寓、物流、产业园等。这有别于大众理解的传统地产开发，是「投资、持有、运营」的。

2、平安具有专业的投资能力、投后管理能力、风险控制能力及优质项目，特别是商业地标的打造能力——覆盖全价值链，即投资、规划设计、建设、运营管理。

如上所说，不动产的长期收益优秀于股票、债券指数等，多样化的投资标的，加上专业、稳健、谨慎的投资风格，市场风险可以被平滑到最小。不难预见，未来，平安还会在「投资、持有、运营」上继续保持领先，行稳致远。