商品房土地收益金怎样计算(土地收益金计算公式)

一、房屋产权年限定义

房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，按建筑类型用地性质不同又可以具体分为：民用住宅建筑，商用建筑和工业用建筑。

二、产权年限从何算起？

无论是商品住房还是经济适用房，产权年限是从开发商拿地之日开始算起。例如，开发土地商拿地时间是2000年，商品住房土地使用年限是70年。A于2005年购买了该开发商的房屋，则其剩余的年限为65年（2070年－2005年）。

需要注怎样意的事，公房的产权年限与普通的商品住房是不一样的，它的土地使用年限从第一笔土地收益金开始计算（由于土地使用性质和普通商品房不同，公房一般上市时要补交土地收益金。）例如，一个建成于1980年的公房小区，某栋楼在2000年第一次出现了二手房交易，那么这栋楼的土地使用年限就从2000年开始算起，到期时计算间是2070年。

三、商品房的产权年限最长是多少年？

我们常说的产权年限包含两个公式概念，一是房屋所有权，二是土地使用权。其中，房屋使用权是永久的，土计算地使用权根据使用用途有所不同，这也就导致了我们说的产权年限不同。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让年限按下列用途确定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、科技、文化、卫商品房生、体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

四、不同产权年限的房子之间的区别

1、公摊面积

50年的产权地和商品房40年的产权用地公收益金摊面积比70年的产权多，因为按照规定门厅面积比较大，楼梯必须设置多处，50年产权和40年产权的建筑用地的规划设计标准也比70年产权的高。70年产权的住宅设计标准要求相对少了许多，公摊面积也少。

2、落户问题

按照各个城市的有关规定，只有购买满足一定面积要求的住宅类产品才能落户。很多购房者为了实现落户的目的而选择购买房屋，为以后的生活的便利提供保障。但是按照有相关规定，只有购买70年产权的住宅和居住用地的公寓才符合落户的标准，而商业和工业用地的酒店式，由于不属住宅性质，就不能落户。

3、水电费缴纳

购房者一定要注意关于关于水电费的收取标准，不同年限的产权房，收取的费用是不同的。40年产权和50年产权住宅的水电费等费用收取都是按照商业用水用电的标准收取缴纳的，相对于70年产权的房屋，生活成本要高一点，因为70年产权的是按照一般标准收费的。

4、税费缴纳

70年产权的在初次购买是有契税优惠，费率会按照实际情况收取，而40年或50年产权住宅在购买时没有契税优惠。

5、贷款政策

40年产权和50年产权的住宅的总款相对于70产权住宅来说要少很多，但是40年产权和50年产权的住宅一般不能申请公积金贷款，而且银行的贷款首付也高于70年产权住宅的首付，贷款年限也较短。

而70年产权的住宅不仅可以申请公积金而且也可以使用商业贷款，享受首套住宅首付30％，最长贷款年限30年的便利。对于购房者来说购买40年产权和50年产权的住宅首付和月供压力不低于70年产权房收益金屋。

五、房屋的土地使用权限到期了怎土地么办？

1、住宅建设用地使用权限到期后，自动续期，住宅建设用地使用权到期后，依照法律规定办理。此土地上房屋及其他不动产的归属有约定则按约定，没有约定就依法律、法规的规定办理。

2、对于其他类型土地，出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。

3、经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地出让金。土地出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿怎样收回。