提及福田百花的楼盘，关键词有“老旧”、“楼梯房”等，这主要是因为福田属于深圳最早开发的区域之一，所以福田百花这里的住宅多数是80-90年代的，是深圳最早一批商品房，老旧也是不可回避的缺点。

但百花的幼儿园、小学、初中相对深圳各区域来说，却显的很集中，所以同时赋予了百花浓郁的文化氛围，使得百花楼盘一直都备受欢迎。

3月20日我们邀请了深圳链家百花大区长乐门店的资深经纪人——冯童彧现场直播，本次将全面讲解福田百花的教育现状、近一年市场走势与热门成交小区，以及预算内你能买到什么类型的户型。

主讲人介绍：

以下是本次直播的详细图文内容：

大家好，我是链家百花片区长乐门店的经纪人冯童彧，本次给收看直播的各位讲下百花区域楼盘以及周边的房源情况，希望能给业主客户一场有用的百花区域攻略分享！我将从以下这三个板块开始今天的直播：

一、百花片区介绍

二、百花片区楼盘市场行情

三、热门楼盘介绍

四、观众提问环节

【第一部分：百花区域教育现状】

今年福田区学位缺口很大，这是什么概念呢？

就是福田区的学生想在福田上学，很难上公立学校，将会分流到私立学校或者是一些民办学校。

这主要是学龄儿童越来越多了。前几年我们国家开放了二胎，而二胎孩子这两年也开始有上学需求了，这是其一；

其二，如果大家有关注这个人口增长问题，就会发现深圳这个新生婴儿去年就排在全国第一，同时开放二胎政策，但北京、上海这类一线城市的新生婴儿比例却还在下降，毕竟现在养育一个孩子压力非常地大，教育等培训上要有所投入，还有精神上培养也不可缺失。

此外，2019年的深圳“抢人大战”中，人才流入深圳的人数在国内也算第一名，抢人才之路深圳从未吝啬。当越来越多年轻人留在深圳，那么势必会有结婚生育，养育孩子的需求，而深圳房子只要属于住宅类产品，不管品质如何，都会能有对应的学校可以上学的。

而追求教育品质的家长，为了给孩子创造良好的学习条件，会在孩子上学前，提前在深圳各区做多方比较，比如与福田相比，罗湖区的学校比较分散。

而在百花，小小的1.28平方公里就有5所幼儿园，教育机构也是遍地开花。

打个比方，如果您有买房需求，身边的置业顾问或者说房产经纪人会给您介绍楼盘周边的娱乐设施、商场之类的配套等生活需求，但在百花，我可能会优先给您介绍培训机构、像是学而思、邦德等这些知名教育机构。

为什么呢？

给大家讲个我的亲身经历吧，初到百花时我的一个客户每周末都会带上孩子，从龙岗开20公里的车来到百花的学而思学习，平均每周都会少三小时的休息时间，所以当时我就很奇怪，

他住家周边难道就没有培训机构么？毕竟这三小时可以做很多事情。

后来与客户经过交谈，才知原来百花片区的培训机构成立时间都比较长，且百花培训机构前期也会做市场调研，机构都将好老师放在这一片区。

都说近朱者赤，近墨者黑，我的这位客户作为一名家长，觉得孩子身边一起学习的小伙伴也很重要，所以不辞辛苦只为孩子能有良好的教育环境。

上图是百花园一期链家商业裙楼，有意思的是这里的二楼曾开过电影院，但生意很冷清，后面也倒闭了也就只有一家家的培训机构屹立不倒。

而百花二路的机构更为密集，每逢周末百花二路的路口都会堵车，全是深圳其他区的家长送孩子过来上辅导班。就连福田中心区家有两三个孩子的家长，都会将孩子送到百花的教育机构辅导。可以说，居住在百花周边的家长就方便多了，近水楼台先得月，家长也少奔波。

我也有总结过，首先关注百花区域二手房的这类客户本身学历也很高，基本是重点本科、研究生起步的，这类高学历的中产阶级，本身也是靠优秀的成绩一步步走上成功的，这样的精英属性的父母，自然也很重视子女的学习成长环境。

百花区域

1、地铁交通

目前来看，百花片区因规划较早，车位不足不好停车，也可选择在周边的福田体育馆停车，或者华强北的购物商场。整体来看停车位紧张，亦是整个深圳市的市区通病。片区居民交通出行基本也是依赖地铁线路，响应政府的绿色出行。

2、商业

想要逛街购物，可到附近的华强北购物商场，华强北是深圳有名的商业区，整体也在更新，不再只有单一的电子商业，购物需求能得到基本满足。

3、医疗

深圳市二医院与百花片区仅一路之隔，从黄木岗地铁站A口步行380米即可抵达，通新岭地铁站D口步行80米可到市妇幼保健院，如有就医需求，要给大家先说明下，市妇幼保健院非常受欢迎，床位常年都是满的，需要提前预约。

4、学校

深圳实验学校

深圳实验学校（小学部）

2018年深圳中考录取情况

针对学位不足，2019年8月16日深圳规土委有出通告

5、规划

现周边有黄木岗、园岭、通新岭3个地铁站，后期会开通14号线，这是一条东部快线，去福田其他区域、罗湖区、龙岗区都很方便。

未来规划

【第二部分：百花片区楼盘市场行情】

从链家网成交系统的数据统计，可以看到虽然每年增幅稳定，但2019年增幅较大。

为什么呢？大背景下是去年9月，国家提出建设深圳为先行示范区，还有双11的时候调整了豪宅税，对百花的房价有冲击，所以大家看从11月之后趋势就一直向上。

此外，针对百花这个区域的房源，如果国土局的过户价格超过该区的指导价格，不管该套房源是否满2年（或者5年），这个差额都会征收5.3%的增值税，所以对于百花这个房源动辄千万一套的区域来说，这个几十万的税款还收益金是比较重的，能省去“一辆车”的购房预算，购房压力随之变小，成交自然也增加了。

从2015年整个深圳房价上升至2016年挤去了一些多余的“房产泡沫”，房地产市场开始冷静，深圳从2017年开始，特别是东部整片区域的房价都不会太高。

根据链家网统计（不完全统计），2019年热门成交小区排名靠前的有南天一花园、百花公寓一期和长安花园。

这几个楼盘有个相似的特点，就是在这个区域算是上车盘，适合预算有限。

喜欢应试教育的话，推荐南天一花园和百合肥花公寓一期，是荔园小学的学位，网上有帖子问荔园小学作业量如何？我想说作业确实特别多；而长安花园和长城花园适合全面素质教育，是合肥百花小学的学位。

贝壳找房数据

【第三部分：热门楼盘介绍】

片区楼盘一览

百花区域的划分是笋岗路以南-红荔路以北-华强北路以东-上步中路以西，临近华强北片区和八卦岭片区，百花区内小土地区分属南天社区和长城社区。

上图绿色区域是国城花园和南天二花园，紫色区域是核电花园和百花公寓一、二期，百花园的一、二期。

楼盘信息&主力户型

上图是南天二花园社区图和主力户型图，建筑面积约82平米，二手房两居室的市场价大约1300万元。优点链家很明显，主卧朝南，客厅朝北，户型方正、可塑性强。比国城花园好上车。

建于1988年的赛格公寓，有6栋，物业公司为深圳市赛格物业管理公司。有个缺点就是工业用地住宅产权，一类积分（房屋因为用地性质特殊产权为50年），现在国土局鉴定为住宅。

早前是因为当时是按照赛格科技园的配套宿舍建立的，这片区一收益金股脑的都划作工业用地，所以华强北会有很多楼盘的名字很奇怪也不出奇了。

主力户型的面积约43平方米，一房一卫一厨带阳台的小户型，目前市场价大约500-550万元，市场租金大约4000-5000元/月。

【第四部分：观众提问环节】

1、南天一花园、南天二花园有什么区别？预算是多少？

早些年，南天二花园比南天一花园在价格上，每平米会高3到5万元，因为去年的政策调控原因，现在南天一花园的价格又拉升回来。如果要购买南天二花园，目前2-3室总价也要1200万元~1400万元。

2、南天一花园怎么样？

南天一花园比较老，是1984年批地，89年入伙的小区，虽然楼龄长但小区保养好。目前的物业是中行在管理，在2000年初期，业主委员会就炒掉了土地当时准备把一楼弄成商铺的城建物业。休闲空间大，停车位相对周边楼盘还是比较充足的。

3、小面积楼盘都有哪些？

有赛格公寓、群星广场、桑达大厦、桑达雅苑，不过这几个楼盘多在华强北片区。

4、1500万元可以买哪个楼盘的三房？

如果选择百花片区，有这个充足的预算还可以买到5房，比较推荐南天二花园和百花公寓。

5、片区只有老房子吗？

6、像赛格公寓的小户型周边多吗？有交易限制吗？

华强北周边基本上有这种房源，大开间带阳台，总价在500-550万元左右。在去年下半年，工业用地（赛格公寓）的交易政策到期了，没有满五年的房源将会额外会征收5个点的土地收益金。

但国土局没有更新，交易过户也暂停了一段时间，所以楼盘价格也停滞了一段时间。目前的交易税费与普通住宅无异，没有满五年的也不会再征收土地收益金。