在徐鹏看来，今年的二手房市场不好干，甚至不如去年好干，“现在二手房市场买家和卖家都在观望，买家担心价格会继续下滑，卖家也不想轻易降价。”
转为买方市场
济南市民杨志义最近正在四处看房。“我原打算买套合适的二手房，一方面价格低一些，另一方面社区配套设施比较完善，但我现在改主意了，要买新房。”杨志义告诉经济导报记者，他之所以改变主意，是因为在走访多个房产中介后发现，二手房价格竟然比新房还要高，有的甚至每平方米能高出2000元左右。“能省下20多万元，买个车不香吗？”
“现在确实有些区域的一、二手房价格倒挂很严重。”徐鹏指着楼市地图上的一个新楼盘告诉经济导报记者，“这个新盘的价格从最初的每平米1.6万元左右降到了1.3万元左右，有些建筑企业提供的抵账房价格甚至更低。但是，周边一些小区的二手房每平方米的售价都在1.4万元到1.5万元之间。此外，二手房买卖中需要缴纳不菲的税费和中介费。这些因素也让许多原本想购买二手房的市民有了购买新房的意向。”
济南洪楼广场附近一家房产中介的工作人员李文海则认为，现在一、二手房价格倒挂比较正常，“现在新房频频降价促销，二手房价格坚挺。”
李文海告诉经济导报记者，有些区域的二手房比较新，和附近新推出的期房相比，部分房龄不满3年的二手房立即就能入住。“此前我经手卖出的一套二手房最终成交价格为1.5万元/平方米，而周边的期房均价为1.45万元/平方米，出现了同区域二手房价格高于新房价格的情况。”李文海说。
此外，二手房价格高，还有一个原因是卖家高房价时购入。“如果我现在卖房子至少亏40万元以上，降价肯定不太可能。”一位二手房卖家张瑜表示。
据经济导报记者了解，2017年，张瑜以310万元在解放东路购入了一套新房，去年年初挂牌330万元准备卖掉，经过中介机构的多次劝说将价格降到了310万元。尽管降价了20万元，但还是因为价格太高，看房人寥寥无几。
“在我们小区里，像我这种户型的二手房价格为270万元左右，我在房价高位时购入的，如果想卖房子，只能亏本40万元抛售，与其这样还不如再等等。”张瑜说。
环境将变
实际上，早在市场低迷的2008年和2014年，曾出现过新房与二手房价格倒挂的情况。
济南鑫汇房地产经纪公司的负责人初鑫认为，出现房价倒挂的现象，选择观望的买房人日益增多，直接影响了市场的正常交易。
“这种情况的出现，意味着市场环境再次改变，这也说明人们对房地产市场的预期发生了改变。”初鑫表示，在新房降价的带动下，二手房价格或将迎来更大下跌。随着开发商资金紧张程度及对销售回款的预期更高，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，而新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领作用。与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。
据经济导报记者了解，2019年时，二手房市场是卖方市场，挂出一套二手房，1个月内基本能成交，而且成交价格基本上就是卖方的定价。2021年则出现了大反转，有房东降价30万元仍难以出售。
初鑫给经济导报记者举了个例子：有一套辅仁的学区房，2020年报价420万元，当时有顾客表示降价10万元就可以签合同，但卖家拒绝降价销售。没想到市场上风向突变，去年6月份，卖家主动降到了370万元，但有买家希望能350万元成交。“最终通过撮合，这套房子以360万元的价格成交。”
“二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在3%左右，现在扩大到10%左右，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降十几万元才能达成交易。”李文海说道，“降价是主旋律，不降价肯定不好成交。”
徐鹏告诉经济导报记者，房主挂牌时报价虚高，长时间没人看房，着急卖房的房主就会主动调价，降30万元甚至50万元的都有，在最后的挂牌价格上，卖家再降3万-5万元成交也很正常。
在初鑫看来，目前二手房市场上的业主主要是一些改善需求卖家和资金需求卖家。改善型卖家趁现在新房价格低迷，卖掉旧房来购买新房。资金型买家主要是抛售投资性房源，以缓解资金压力。所以在目前的市场下，对卖方来说二手房挂牌价则更加理性。
今年日子不好过
在谈及今年二手房市场的前景时，上述受访的二手房中介都认为，“今年日子不好过”。
初鑫表示，二手房价格连续下降，让市场产生了明显的降价预期。“近几个月来,二手房市场比较平淡,成交量不高。很多人都有‘买涨不买跌’的心理，现在整个市场观望情绪比较浓厚。”在初鑫看来，济南新房的价格在逐步走低，新房的降价将会持续影响二手房的价格，未来济南二手房的价格可能还会走低。
“今年下半年大概有50个左右的新楼盘入市，为了争夺市场，开发商在定价机制上也会有所考虑，降价是在所难免的。受此影响，二手房市场如果不降价，更加卖不动。”初鑫解释说，“新小区新学校会引进好的教育集团，像山师教育集团、历城二中教育集团、山大教育集团等都会进驻一些大楼盘，因此对二手的学区房影响也比较大。”初鑫表示。
在李海波看来，之所以行业出现低迷，除了市场因素，二手房供应量明显增加也是一个重要因素。“2019年年底时，济南市的二手房挂牌量还稳定在3万套左右，2021年7月份在5.2万套左右，到去年10月份就到达了5.5万套左右，3个月的时间里面，济南待售二手房数量增加了3000套，对济南楼市来说，增幅也是比较明显了。今年下半年会突破6万套。”
从往年的情况来看，一些房东急用钱考虑将房子做资金变现，大概率会出现急售房源。此外，部分房东资金较宽裕，则不急着售卖，盼着在合适的时候卖个好价钱。
“如果购房者有计划购房，可以去意向小区淘淘急售房源，但这类房东对支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等。”徐鹏认为，挑选二手房千万不可以着急，“慢慢选，仔细挑，不冲动，这样才能选到适合自己的房子。”
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