一、土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
二、土地增值税清算中关于开发间接费的核算范围
我们知道，土地增值税中，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
而企业所得税中，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条第（六）款规定，开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
对比发现，企业所得税中的开发间接费较土地增值税多了两项：工程管理费及项目营销设施建造费。
那么土地增值税开发间接费扣除项目包括哪些，能否在土地增值税暂行条例实施细则规定的项目上进行扩大呢？
对于该问题，原湖南省地方税务局曾出现反复。
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条明确：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。
注意，这里包括了安全监督费。
但是在《国家税务总局湖南省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局湖南省税务局2018年第7号）文件中，第二条“关于土地增值税开发间接费用问题”补充规定：开发间接费用的扣除按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定执行。《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条停止执行。
但是《贵州省土地增值税清算管理办法》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）文件第四十四条中，对于开发间接费提出了自己的处理原则，即“房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用，不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除”。文件对大家判断时容易出错的两项业务进行了明确：
（1）保险。文件规定，为房地产开发项目购买的商业保险应当视为管理费用。
（2）营销设施建造费。
如果按照大家的理解，营销设施建造费应作为销售费用。对于“房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除”这个问题，2010年12月21日国家税务总局在答疑时，也曾答复：
房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
答复最后，留了一个口子：上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
另外，根据《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》（法[2004]96号）第四条“关于法律规范具体应用解释问题”规定：
法律规范在列举其适用的典型事项后，又以“等”、“其他”等词语进行表述的，属于不完全列举的例示性规定。以“等”、“其他”等概括性用语表示的事项，均为明文列举的事项以外的事项，且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
总之，陕西会计培训的建议是，土地增值税清算时，企业应主动把自己认为合理的和模棱两可的项目在开发间接费中列支，成功就像扇虚掩的门，不推一推怎知不行？
高明的财务应在法律允许的框架内大胆行事，而不应自缚手脚、自废武功。
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