装修贷利息是资本化还是费用化呢(借款利息费用化和资本化的区别)

后附《北京商报》采访赵焕焱评论一年内29家五星级酒店被摘牌；赵焕焱在2009年提出的酒店业四大趋势。

广东梅州酒店业净利润717万元、营业收入54110 万元、资产总计178717万元、资产负债率96.28%、、酒店新度57.46%。

净利润是扣除银行利息、折旧摊销等现金流的。计算方式、诊断意见、数据说明、全部数据。

一、赵焕焱计算方式

1、使用2018年数据

（1）利润总额836万元，扣除所得税费用119万元为净利润717万元。

（2）营业收入54110 万元。

（3）固定资产原值134225万元。

（4）资产总计178717万元。

（5）负债合计172066万元。

（6）累计折旧57095万元。

（7）三项费用28448万元。

2、净利润率=净利润/营业收入=1.33%

3、投资回报率=净利润/固定资产原值=0.53%

4、债务：资产负债率=负债合计/资产总计=96.28%

5、酒店新度=100%-累计折旧/固定资产原值=57.46%

6、三项费用占营业收入比例=销售费用 管理费用 财务费用/营业收入=52.57%

7、赵焕焱说明：投资回报率计算采取本人以往计算星级酒店（星级酒店没有剔除所得税费用）同样方式。我国所得税率为25%、小微企业20%、高新技术企业15%。

二、赵焕焱诊断意见

1、资产负债率96.28%极高。

2、酒店新度57.46%说明新投资酒店比例尚可。

3、三项费用占营业收入52.57%说明还本付息、折旧摊销比较正常。

4、所得税费用119万元，根据25%的所得税率计算，盈利酒店的净利润总额476万元。

5、营业利润为负的情况下，如果营业外收入大于主营业务经营的亏损，利润总额和净利润则为正。赵焕焱估计酒店场地对外租赁的收入不菲。

6、非主流的限额以下住宿业及不纳税的分享经济住宿比例越来越大，争夺了主流住宿业的市场份额。2018年广东过夜旅游人数49000.85万人次、同比上升10.40%，但是客房收入316.84亿元、同比下降4.25%。

7、赵焕焱谈酒店的投资和亏损

酒店亏损很多时候是正常的，目前中国五星级酒店平均25年回收投资。当然，平均数从来不能阻挡出类拔萃酒店的投资回报奇迹。

带有不动产的酒店投资回报期20余年也是可以接受的，投资回收后的酒店资产是奉送的。

陷于困境的酒店一是经营亏损；二是现金流增长低于贷款利息增长。

（1）不动产投资是资产配置；与投资租赁和装修是两回事

不动产投资回报形成资产，投资租赁和装修与资产无关。不动产是高端酒店的进入门槛，相对于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁装修物业经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

（2）酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

（3）酒店的两种平衡点：现金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。

产生的现金流量现值刚好等于经营成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。

现金流平衡点后出现毛利润，盈亏平衡点后出现净利润。

（4）酒店投资包括资本金和银行贷款

资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。

酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。

（5）贷款利息

酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金 本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。

（6）酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。

（7）贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5 5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。

三、赵焕焱数据说明

1、经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据广东省统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。

2、毛利润=营业收入-营业成本-税金及附加

3、营业利润=毛利润－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益（－公允价值变动损失）＋投资收益（－投资损失）

4、利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出

5、净利润＝利润总额－所得税费用

四、梅州市住宿业2018年概况

住宿业789家

五星级2家

四星级5家

三星级22家

二星级1家

客房数32990间

床位数55272张

出租率63.5%

五、梅州市住宿业大数据（万元）

统计企业数35家

年初存货3656

流动资产62210

固定资产原值134225

累计折旧57095

本年折旧10142

资产总计178717

负债合计172066

所有者权益6652

实收资本56333

营业收入47767

主营业务收入46793

营业成本18747

主营业务成本18640

营业税金及附加608

主营业务税金及附加596

其他业务利润547

销售费用14333

管理费用12052

财务费用2063

营业利润-64

营业外收入2082

利润总额836

所得税费用119

职工薪酬17100

六、数据说明

经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据 市统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。

七、梅州市旅游业2018年大数据（亿元）

旅游收入504.31 13.28%

旅游外汇收入11.56 10.83%

国内旅游收入492.74 13.34%

八、梅州市历年旅游外汇收入（万美元）

2000年1487

2005年1975

2010年2962

2012年4086

2013年4204

2014年5509

2015年10321

2016年13484

2017年15443

2018年17471

九、梅州市2019年经济发展概况

2019年1至11月，全市工业平稳增长，投资增速实现由负转正、工业及技改投资增速持续加快，消费增速略有回升，出口总额、财政收入下降，物价、金融形势相对稳定，经济总体呈现平稳运行态势。

2019年1至11月，预计全市规模以上工业增加值199.80亿元，同比增长1.2%，增速比1-10月回落1.8个百分点。

2019年1至11月，五大支柱产业工业增加值164.77亿元，同比增长3.0%，增速比1-10回落1.7个百分点。其中：增长较快的有电力、建材分别增长7.9、9.6个百分点，增速分别比1-10月提高0.4、1.7个百分点；烟草工业增长1.0%。

2019年1至11月，全市8个省级园区（含集聚区）工业增加值74.97亿元（占规上工业的37.5%），同比增长1.4%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，增长较快的有五华园区、大埔园区、平远园区，分别同比增长20.3%、12.0%、9.2%。

2019年1至11月，全市25家骨干企业工业增加值113.11亿元（占规上工业的56.6%），同比增长2.2%，增速比1-10月回落2.9个百分点。

2019年1至11月，全市县域（含梅江区、梅县区）工业增加值123.20亿元，同比增长1.6%，增速比1-10月高1.1个百分点。其中：大埔县增长20.3%、蕉岭县增长10.8%、五华县增长1.2%。

2019年1至11月，全市固定资产投资完成同比增长3.7%，增速比1-10月（-1.7%）回升5.4个百分点。其中：项目投资同比增长3.7%，增速比1-10月（-3.7%）回升7.4个百分点。

2019年1至11月，第一产业投资同比下降42.1%，降幅比1-10月收窄7.3个百分点；第二产业投资同比增长23.6%，增速比1-10月提高13.2个百分点；第三产业投资同比增长0.4%，实现由负转正，增速比1-10月回升4.2个百分点。

2019年1至11月，工业投资同比增长23.6%，增速比1-10月加快13.2个百分点，拉动整个固定资产投资增长3.4个百分点，是固定资产投资增长的主要拉动力量。一是技改投资持续快速增长。技改投资同比增长56.9%，增速比1-10月加快14.6个百分点，且从上半年以来呈持续加快态势，拉动工业投资增长12.5个百分点；二是制造业投资增速加快。制造业投资同比增长26.5%，增速比1-10月快4.5个百分点，拉动工业投资增长14.6个百分点，是工业投资增长的主要拉动力量。制造业中，先进制造业投资同比增长49.5%，增速比1-10月提高13个百分点；高技术制造业投资同比增长9.9%，增速比1-10月提高9.4个百分点；优势传统产业投资同比增长14.3%，增速比1-10月提高2.2个百分点。（2）文化、卫生、体育和娱乐业等一些行业投资增长加快。1-11月，文化、体育和娱乐业投资同比增长123.6%；卫生和社会工作投资同比增长45.5%，增速比前1-10月快22个百分点；公共管理、社会保障和社会组织投资同比增长46.1%。

2019年1至11月，基础设施投资同比下降1.1%，降幅比1-10月收窄8.6个百分点。其中：交通运输、仓储和邮政业投资下降10.6%，降幅比1-10月收窄6.5个百分点。

2019年1至11月，房地产开发投资同比增长3.6%，增速比1-10月回升2.3个百分点。11月末，商品房施工面积2381.53万平方米，同比增长17.4%；商品房竣工面积123.53万平方米，同比下降37.7%，降幅比10月末收窄7.8个百分点，持续收窄；商品房销售面积330.82万平方米，同比下降14.4%，降幅比10月末扩大0.5个百分点；商品房销售额216.02亿元，同比下降13.0%，降幅比10月末扩大0.6个百分点；商品房待售面积163.10万平方米，同比下降8.7%。

2019年1至11月，全市民间投资同比增长4.8%，增速比1-10月（-1.2%）回升6个百分点,增速持续回升。

2019年1至11月，全市县域投资（含梅江区、梅县区）同比增长3.3%，增速比1-10月（-1.9%）回升5.2个百分点。其中：增长较快的有五华县增长14.4%、梅县区增长11.3%、兴宁市增长7.6%。

2019年1至11月，全市社会消费品零售总额702.58亿元，同比增长6.6%，比1-10月高0.1个百分点。城镇消费品市场零售总额524.65亿元，增长4.6%；乡村消费品市场零售总额177.94亿元，增长12.8%，乡村消费增速比城镇消费快8.2个百分点。商品零售额655.69亿元，增长6.6%；餐饮收入46.89亿元，增长6.6%。增速超过全市平均水平的县（市、区）有7个，增长较快的有平远县9.5%、五华县9.4%、兴宁市9.3%。

2019年1至10月，全市外贸进出口总额103.4亿元，同比下降8.8%，降幅比前三季度扩大2.2个百分点。其中，外贸出口总额86.1亿元，同比下降12.5%，降幅比前三季度扩大1.9个百分点。

2019年1至11月，全市一般公共预算收入81.71亿元，同比下降5.4%，降幅比1-10月扩大0.1个百分点，其中：税收收入54.02亿元，同比下降12.8%，降幅与1-10月持平。

2019年11月末，全市金融机构本外币各项存款余额和贷款余额分别为2237.92、1347.99亿元，分别增长6.3%和15.7%，存款和贷款增速分别比10月末放缓1.8、0.6个百分点。贷存比为60.2%，比10月末高1.4个百分点、比去年同期高4.8个百分点。

2019年1至11月，全市居民消费价格指数为102.8%，同比上涨2.8%。其中，食品烟酒类上涨8.4%（主要是受猪肉价格大幅上涨所致）、衣着类上涨0.9%、居住类下降3.6%、生活用品及服务上涨0.4%、交通和通信下降0.7%、教育文化和娱乐上涨2.8%、医疗保健上涨5.3%、其他用品和服务上涨2.0%。工业品出厂价格指数（PPI）为101.7%，上涨1.7%。

2019年1至11月，全社会用电量95.95亿千瓦时，同比增长5.7%，增速比1-10月高0.3个百分点。其中：工业用电量50.24亿千瓦时，同比增长5.4%，增速比1-10月高1个百分点。

附一：《北京商报》采访赵焕焱评论一年内29家五星级酒店被摘牌：

【赵焕焱2020年在媒体发表观点10】2020年1月19日，《北京商报》关子辰在“重拳整顿成常态，一年内29家五星级酒店被摘牌”文章中引用了华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱表示，未来针对酒店卫生下重拳整治，将会成为行业常态。住宿业的安全和卫生是基本要求，企业在安全和卫生方面的成本是不能压缩的，这是品牌建设最基本要求。

附二：赵焕焱在2009年提出的酒店业四大趋势：

（一）酒店投资主体从政府、国企、房地产企业转向机构投资者；

（二）酒店产品从标准化、后标准化转向多元化、多样化、特色化、个性化、细分化；

（三）酒店评定从政府行为、少数人确定、商业行为转向市场化、公众化、公益化；

（四）行业组织从官方化、半官方化转向由行业主自己组织的同业公会。

【查看赵焕焱828篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。

【赵焕焱】华美顾问机构首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业11年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”、2018年10月19日“年度行业发展贡献奖”、2018年12月7日中瑞酒店管理学院“数据价值智囊奖”、2019年3月20日GBE论坛“杰出贡献奖”等。

【主要名誉职务】易居克而瑞资管专家顾问、中国房地产业协会中国酒店业优采联盟顾问、中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。

【工作追求】在专业之巅，化智识为方法。

【赵焕焱发表演讲214次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年15次、2019年19次。

【赵焕焱发表文章794篇（不包括自己发布的原创自媒体文章）】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年66篇、2019年8篇。

【赵焕焱接受采访在报刊发表观点2485次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年318次、2019年316次、2020年至1月19日10次。

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赵焕焱演讲