【征收拆迁必备小常识】

房屋被征收，补偿决定作出之前以下工作不可少：

1、要有合法的房屋征收决定；

2、要对未经登记的建筑进行调查认定和处理；

3、要有房屋征收部门组织制定的补偿安置方案报征收人批准，并在报批之前征求被征收人意见，且至少公示30日；

4、应当提供有资质的评估机构告知被征收人协商进行选择，且只有在有证据证明协商不成的情况下，才能选择抽签或者摇号的方式进行选择；

5、依法作出的评估报告，评估机构在送达之时应该告知被征收人有申请复核和申请专家鉴定的权利。

【我们身边的案例】

家住辽宁沈阳A县的马先生，在M村拥有房屋一处。2015年03月，A县人民政府作出《房屋土地征收公告》并告知征收范围，马先生的房屋所在地块被纳入此次棚改征收范围内。因征收部门的补偿不合理，马先生并未同意签字，因此一直没有动迁。

2019年8月，开发商取得了该地块的土地使用证。因马先生未签协议，A县政府此后对马先生多次作出补偿决定，撤销后再次变更名称重新作出，但补偿决定中对马先生房屋认定的面积一直未作改变，补偿也并未改变。即便马先生多次表示，对A县政府认定不管是房屋面积，还是补偿金额均不认可。如此撤销再重新作出，到底是什么原因？是否本质上补偿决定就有问题？

后经朋友介绍，马先生决定委托本所宋晓峰律师团队进行维权。本团队律师在接受马先生的委托后，就本案情况展开分析讨论，宋晓峰律师团队分析，应对A县人民政府作出的最新补偿决定提起行政诉讼。

【多重违法浮出水面】

提起行政诉讼前，律师通过了解，得知案涉房屋所在地块尚未取得农用地转用和土地征收批复，确定案涉房屋并非国有土地，仍属于集体土地。同时，本案中的被告A县人民政府除作出了房屋征收决定之外，其他任何在补偿决定作出之前应该履行的程序均未履行。

另外，关于房屋补偿款记载的有无证房屋单价问题，律师认为，关于有证房屋的单价应当由符合法律规定的评估机构参照周边类似房地产价值进行评估，关于无证房屋的价格，律师注意到并未进行评估，而是完全按照当地2015年的文件所记载的标准计算，而该部分无证房屋并没有按照法律规定的由土地规划等部门进行认定调查和处理，关于附属物部分同样存在评估机构选择不合法且背离市场价值的情况。

【法院判定】

法院审理后认为，A县人民政府作为征收部门在征收补偿事宜未能与马先生达成补偿协议的情况下，应及时对补偿问题向马先生作出房屋征收补偿决定，本案中该区域于2015年被纳入征收区域，却直至2021年才向马先生作出征收补偿决定，且补偿决定中的金额仍以2015年的评估价格为依据，并未能考虑到本补偿决定作出时间与评估时间之间存在较长的时间差距。最终，法院判决撤销A县人民政府对马先生作出的《房屋征收补偿最终决定》。