房开公司自持物业税收筹划(房地产公司税务筹划方案)

集团化地产公司因涉及关联企业较多，日常业务中所形成的各项成本费用往往交叉发生。比如，明明由A公司支付的费用，对应的发票却拿到兄弟公司B来入账。但因为此项费用与B公司的日常经营关联度不高，从而被税局认定为是营业外支出。此种情形下，即便B公司拿到的是合规发票，其对应的成本依然不得在企业所得税前列支，从而造成税收损失。

案例

受市场及前期筹备等因素影响，某商业地产集团公司拟以三家主体分别对外签订招商合同。其中，TJ地产开发有限公司为房地产开发企业（如下简称TJ公司），另税收筹划有深圳BL商业运营管理有限公司（如下简称BL公司）和深公司税圳BL商业运营管理有限公司湖州分公司（如下简称湖州BL分公司）。因筹备工作的需要，该地产集团公司在购进开业所需用品及相关货品劳务时，存在购货合公司同、付方案款开票单位不一致情况。比如：招商合同签定主体是湖州BL分公司，但筹备开业物品却由TJ公司购进，对公司应发票也开给了TJ公司，相关成本也在TJ公司列支。问题是，该等物品的实际使用人是湖州BL分公司，由房地产筹划于付款开票原因，成本不能在湖州BL分公司列支。

如此“张冠李戴”，在税务上会带来何等后果呢？我们来具体分析一下。

税收风险

1、成本归集不明晰，不利于财务核算

应由湖州BL分公司承担的成本费用，却归集在TJ公司账上，导致TJ公司与地产开发业务无关联的成本费用增加，而湖州BL分公司运营成本费用减少。总结为一句：该得的，未得；得到的，却用不上。

2、增值税可抵扣进项税额浪费，导致潜在税收损失自持

（1）对于TJ公司而言，采购物品所取得的这些增值税专用发票，显得毫无意义。因TJ公司为房地产老项目，增值税采用简易征收模式，不存在增值税房地产抵扣问题，反而需要对所取得的增值税专票作认证处理房开，增加无谓的工作量。

（2）对于湖州BL分公司而言，因没有取得合规增值税专公司税票，不能抵扣增值税进项税额，导致无形增加了增值税负担。

3、成本费用调整，或将导致双重企业所物业得税损失

（1）TJ公司所开发的商业街项目已经相关部门验收且达到使用条件，在这个时候，即便列支再多的与地产开发业务关联度不高的成本，如采购餐饮店开税务业所需厨卫电器、材料等税收筹划，也不可计入项目开发成本（计税基数已定型）。退一步来说，即使作为费用列支，也可能被税务机关以成本与主营业务不相关为由而作调整纳税。

（2）相对应的，湖州BL分公司却因为没有取得这部分费用的合规发票，成本费用无法正常列支，导致企业所得税损失。

应对思路

1、严格区分成本费用列支对象

（1）该是谁的费用，就列在对应公司账面上，做到泾渭分明。相应的采购合同、发货清单、银行付款、专用发票（尽可能取得房开）等证据链条，尽可能保持一致。在充足抵扣增值税的同自持时，亦能确保企业所得税不致损失。

（2）与地产公司业务关联度较高的成本或费用，如装修成本等，可以列支在地产公司账面。

（3）对于前期已经由TJ公司代为采筹划购的物品，且相关费用已在TJ公司账面列支的（实际应属湖州BL分公司的成本费用），可以考虑在后期将这些物品材料整体打包转售给湖州BL分公司，以便于将成物业本费用转移至湖州BL分公司。

2、规范合方案同签署主体

（1）对于前期已签署的招商合同，为了保证合同主体一一对应，如有可能，在不侵害对方利益的前提下，可以通过补充协议的形式调整为湖州BL分公司作为合同主体。

（2）后续需要签署的合同，则按成本费用承担对象严格区分。简单理解就是，相应成本费用与哪个公司日常业务关联度密切的税务，就以哪个公司作为合同签署主体，相应的成本费用也列支在该公司账下。

3、成本对象划分参考标准

（1）TJ公司列支成本

①自持物业：装修（硬装、软装）、大型设备及后期维护费；

②返租物业：装修（硬装）。

（2)湖州BL分公司列支成本

①消耗性的物品支出、装修（返租物业软装）、日常营业支出，如办公费等；

②运营公司人工成本；

③自营店材料等采购成本；

④宣传、品牌推广费用；

⑤租金及其他运营成本。