房屋代持协议书有效吗(房屋代持协议无效的后果)

近年来，各地纷纷出台楼市调控政策，限购成为稳定房价的重要措施。但是，一些炒房客绞尽脑汁想尽办法规避限购政策，代持、借名买房等等，都是他们的手段。

不过，不久前最高人民法院公布的一份判决书，首次认定借名人（实际购房人）与出名人（出让购房指标人）为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

这份最高法的判决，明明白白告知：利用“借名买房”来规避限购政策进行炒房，此路不通！这也是最高人民法院针对借名买房代持协议的合法性进行首次认定。

【（2020）最高法民再328号裁判文书】

此次的案情本身并不复杂

为规避限购政策，徐某与曾某于2013年签订《房产代持协议》，双方约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。2016年，由于曾某无法清偿对中集哈某公司的担保债务，中集哈某公司以房屋登记在曾某名下为由，请求法院强制执行该套房屋。实际购房人徐某随即依据《房产代持协议》向法院提出执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

最高法认为，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。其原因在于，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。

这是最高法首次基于国家限购政策属于公序良俗的论证逻辑，认定违反国家限购政策的借名买房合同无效。

通俗一点，有关“借名买房、代持”协议，因违背公序良俗（本案里是国家限购政策）而无效。

“借名买房”风险多

利益当前亲情弱

前段时间，购房群中流传一张截图，让人叹息亲情在利益面前的脆弱。

同事的婆婆在2018年，用了亲外甥的房票全款买了192号的奥体某红盘，花了1000多万，现在收房后外甥认为当年借名的好处费不够，不肯还了，说房子是他的，要拿一半。协商不成，外甥直接挂3000万卖掉了。

虽然是由于亲外甥所以没有签订代持协议，但是参照前面最高法的认定方式，即使签了代持协议，这个协议也是无效的。

有些人想到了将协议公证，然而类似的“借名代持房产”协议，因违反限购政策，公证处是不会公证的。

代持协议无效了，虽然借名人可以证明当初买房时购房款是自己出的，这笔钱法院还是认的。只不过，这笔钱就成了双方的债务关系，跟房产增值收益无关。

房票从来不能买卖

借名背后风险多

还有一些投资客比较聪明，签订的是投资协议。约定由借名人出资，房子产权登记在出名人名下，日后卖房所得的按一定比例进行分成。

这样一份投资协议似乎避免了违背限购政策的法律风险，但是律师发现其中的风险依旧很大。

例如：

1、出名人出现财务危机，名下的房产可能会被法拍来用于偿债；

2、如果出名人的婚姻关系发生变化，那么婚姻期间名下房产的增值，属于夫妻共同财产；

3、出名人意外死亡，继承人也完全有权继承房子；

这些意外情况，都对于房产的归属有影响。然而按照杭州的购房政策，红盘以及中签率低于10%的楼盘，就要限售5年（以办出产证时间为准），从买房开始算起，至少七八年后才能入市交易。

如此长时间的投资过程，谁能保证不碰到意外？说不定竹篮打水一场空。其中风险，还不如拿着热钱投资更稳妥的行业。