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元亨曦地公司与信恒基公司、青岛天一公司签订《借款补充协议》，约定元亨曦地公司以其名下的三块土地使用权为信恒基公司向青岛天一公司的借款提供抵押担保。合同签订期限后，双方均未办理上述土地使用权的抵押登记手续。最高人民法院认为，鉴于合同签订后，双方均未办理土地使用权抵押登记手续，故抵押权并未有效设立，在此情况下，青岛天一公司无权对上述土地使用权行使优先受偿权。虽然抵押权并未有效设立，青岛天一公司无权对抵押物行使优先受偿权，但在主合同即《借款协议》和从合同即《借款补充协议》均合法有效的情况下，元亨曦地公司对因此给青岛天一公司造成的损失规定，应当承担赔偿责任。原审法院根据双方的过错程度，判决元亨曦地公司在其提供的抵押物价值的1/2范用内对信恒基公司不能清偿的部分承赔偿责任具有事实和法律依据，依法应予维持。【(2017)最高法民申2340号】

【法律分析】

不动产抵押物未进行抵押登记不影响抵押合同效力，抵押合同有效。《民法典》第215条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者抵押合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条确立了物权变动的原因行为与物权变动的区分原则、明确区分了合同效力(物权变动原因)与物权效力(物权变动结果)。根据该条规定，不动产抵押物未办理抵押登记，不影响抵押合同的效力。

不动产抵押物未进行抵押登记，抵押权未设立，债权人对抵押物不享有优先受偿权。抵押合同有效成立后，抵押权是否设立，需要作具体分析，不可一概而论。《民法典》物权编第402条至第403条关于抵押权设立的基本原则是:对于不动产抵押，原则法律上采登记要件主义，抵押权自登记时设立;对于动产等其他财产来说，则采登记对抗主义，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记只是不得对抗善意第三人。具体来说，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等十地承包经营权以及正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押登记，签订了抵押合同但未办理抵押登记的，抵押合同有效成立，但抵押权并未设立。根据《民法典》物权编的规定，对于不动产抵押，采登记要件主义，抵押权自登记时设立。因此，不动产抵押物未进行抵押登记，抵押权未设立，债权人未取得抵押权，不享有对抵押物的优先受偿权。

不动产抵押合同有效，抵押人应继续办理抵押登记以及承担不能办理抵押登记情况下的损害赔偿责任。不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力。如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物或失成转让等原因不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任、一般以抵押物的价值为限赔偿债权人的损失。如果抵押合同约定的担保范围少于抵押物价值的，以约定的担保范围为限，不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承不动产担的责任。

【律师总结】

综上所述，不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。

（作者 王刚 律师的)