业主自治自管小区，其法理依据来自原2007年颁布的《物权法》第八十一条之规定，即：
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
《民法典》在第二百八十四条中，继续沿用了上述法条。就是说，小区是全体业主共有的，那么全体业主就有权利决定该以哪种形式去管理。
但是，“炒掉”物业公司自治自管时，具体应该由谁来管？采取什么方式管理？遇到问题时该怎么办？这些都缺乏详细可以参照的法规条文，这也致使现阶段的“自治之路”异常坎手续坷，大家都是在摸着石头过河。
实践来看，各地已出现的那些自治自管的小区，主要采取两种管理模式：
一是业主大会通过决议后，什么授权业主委员会，由其负责直接组建服务团队开展管理服务。该模式比较适合那些规模小，户数少，配套设施不复杂，服务内容相对简单的小区。
而对那些超过一千户，拥有电梯、二供、消防中控等复杂设施，商住两用的中大型住宅社区而言，业委会在具体执行管理时，往往感到力不从心。例如“票据”及“外签协议”就是两大必须直面且又无法回避的难题。
业委会无工商注册、无税务登记、无组织机构代码，使得其在收取任何费用时都无法出具发票；也使得那些专业外包单位等公司等，“不敢”与业委会这个“三无组织”签订协议。而发票与协议的缺失，使得自治框架下相关各方的合法权益都难以得到保障，怎么办？
于是就应运而生了第二种管理模式，即由业主先注册成立一个“物业公司”，（有的叫劳务公司，也有的叫服务公司，还有的叫服务中心等等）以企业的名义运行，对小区实施“专业化一体化”的管理服务。
应该说，这种模式下，业委会自治自管小区时可能遇到的绝大多数难题都可以迎刃而解。发票协议等等都需要不在话下，业主以公司名义还可以外聘一名优秀的物业职业经理人，授权其组建专业团队，保障服务质量，向业委会负责，此举可解决业委会专业性不足的弊病。
由于少了外聘物业公司这个“中间商赚差价”，业主自行组建物业管理公司，如果运证件行得当，往往会产生极大的“盈余”。外聘的物业经理人及其团队在待遇及福利上也较之为物业公司打工实惠得多，这是一种看上去“非常美好”的模式，而实践中，各地也都出现了极其“成功”的范例，令业主一方羡慕和憧憬。
当然，我们还是需要多方位的去分析去探讨。那些取得成功的范例，由于更多的是带有“人治得力”的色彩，是否具有“延续性”和“推广性”存疑；业主自行注册物业公司，本身就游离于是否合法的空白盲区，徘徊于“公益”与“盈利”的争议地带，它是个怪胎还是个创举，这些都是问题：
一、这个物业公司以谁的名义成立，出资人是谁？
业主大会及业委会均不具备法人资格，无法成立公司。实践中的这些业主成立的“公司”，五花八门，或者“授权”业委会主任以个人名开义注册物业公司，由其单独出资，私下约定这个公司“属于全体业主，所有业主都是股东，由业委会主任、副主任代持股份”；或者由业委会委托几个人作为股东，其中的业委会委员、业主代表、业主等等又各占几人（这几个人共同出资）；
不管哪种方式，这种模式下的业委会，权力更加“集中”，也变得更加“名正言顺”！
二、业委会主任及委员有资格参与成立公司吗？
关于业委会委员的任职资格问题，上位法规中大致有：“热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力”等等。而在各地方性法规中，还有更为明确的限制性规定，诸如北京、广州、深圳等，均明确规定：本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系。
那么当业主自行组建物业公和司自治自管时，业委会主任及委员却又是这个物业公司的“股东”，这是否与法规相悖呢？
三、这个“公司”是否需要与业主大会签订服务合同？
如果是外聘物业公司的话，那么业主大会（业委会）必须与之签订《物业服务合同》，约定双方的责权利，该合同也受法律保护，从理论上讲，物业公司、业委会、业主大会三者的法律定位也相对比较清晰。
那么业主自行组建的这个所谓的“物业公司”，是否需要再与业主大会授权之下的业委会签订合同？即便签了，意义何在？自我管理，左手管理右手，权责自负，自圆其说，自相矛盾！
而如果不签合同的话，其他业主是否能受到约束呢？物业公司凭合同收费，业委会凭什么？物业公司凭合同起诉不交费的，你业委会又凭什么？
四、成立“公司”，与业委会的公益性质相悖，也极易招致其他业主的质疑。
所谓“企业的设立就是以盈利为目的”，在老百姓的认知里，“开公司就是为了挣钱”。这是天经地义的事。而这也是为什么许多小区要“赶跑炒掉”物业公司的原因，“它就是来挣钱的，它会千方百计地想办法去挣钱和少花钱，哪能设身处地的为业主服务”？
那么当业主一方以业委会为主导成立物业公司时，业委会的性质就会随之而改变。即便制度章程设计显得再公开公正透明，内部监督再严丝合缝，也难以打消某些“合理合情”的怀疑和质疑，就算出发点再好，也会吃力不讨好。
没办法，说句不好听的，就算是以业委会名义自管，人家也会怀疑你动机不纯；而当你以公司名义运营时，人家会认为你这是在名正言顺的“搂钱”。
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