房企独立营销公司的另一优势在于可以更加市场化，倒逼组织提效、专业能力提升。将职能部门公司化后，营销公司与地产岗集团之间形成怎么样了委托合同制关系，二者之间形成了博弈，市场全资化程度更高。而且通过将管理和操作职能分离，可以让营销实操团队拥有更大的自主权，专注于实操层面，提升团队专业程度。之后还通过对标外部标准，引入子公司其他第三方业绩PK等形式倒逼营销公司以结果为导向，强化其考核制度，充分竞争，优胜劣汰，对于营销公司的专业能力提升起到推动作用，进而为企业提升营销费效。

业务与母公司关联性太强资本化上市还需时日

从发展前景来看，营销公司与母公司发展高度相关，且外拓方向受限，资本化上市仍待时间考验。正荣营销公司化后提出未来三到五年“先专业化、再市场化、后资本化，三步走的战略，从实际实施保利上来看我们认为，独立子公司对营销的专业化和市场化会有推动作用，但资本化上市仍待时间考验。

首先房地产营销，尤其是一手房代理业务模式与物理管理服务相类似，均是大量承接母公司资源，但是物业管理是依托存量发展，业务十分稳定，而新房代理业务与房企的销售规模高度相关，倘若母公司业务下滑，会直接影响到营销子公司的经营情况。

其次营销代理、存量中介等市场相对成熟，参与者众多，竞争压力大。贝壳、易居、我爱我家、世联行等均深入布局多年，业务模式成熟，积累了大量行业资源。贝壳2020年的总合富GTV已经达到了3.5万亿，而易居、世联行、我爱我家等营销策划的成销总额也多在4投顾成000-5000亿，如此体量房企营销公司短期之内难以达到，并且面对行业数字化变革，先岗行者们也在积极布局，像易居、我爱我家等线上子公司化已经开中国始有产出。

再次是开发商之间是竞争关系，会制约营中国销公司的外拓。若是采用了竞品的开发商全资营销公司，相当于把自己的营销策略、价格体系和客户信息交给了竞争对手，因此规模开发商之间形成合作难度较大，房企营销业务外拓也会受限，对于母公司资源投顾成传输依赖较重。参照保利投顾的发展路径来看，最终其选择与上市公司合富辉煌重组合并，而越秀兴业代理仍然以代理越秀地产项目销售为保利投顾主，距离资本化上市均有一段距离。

整体来看，对面行业利润下行的压力，房企从内部精细化运营，将营销这一职能部门合富公司化是一次积极地尝试，通过市场化、独立经营倒逼组营销策划织提效、业务优投顾化，加强房企营销费用管控，有利于企业高质量发展。但是从前景来看，即便营销也是轻资怎么样产业务，但是由于与母公司关联性较大，且规模发展受到制约，资本化上市仍然需要时间的考验。

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