有人形容买房的过程就像打游戏，通过一关，熟悉了规则进入下一关，又是一个玩法不同的关卡。拿到游戏攻规定略也不要太得意，攻略还没用完，没准规则就变了，又要继续适应规则闯新关。所以最终打完游戏通关上车的爽感“DDDD”。而2021楼市游戏关和往年都不一样。最终多少人通关上车了呢？没上车的购房者盆友可能卡在了哪些关卡呢？2021年楼市请回答！
【看结果终上车】
23.7万购房者分别上了哪趟车？
据58安居客房产研究院的数据，2021年成都预计有23.7万购房者成功上了住宅这趟车，包含一手房和自二手房。回顾2020年的22.8万这一数字，2021年同比2020年，新增了4.2%的购房者通关成功。
一、新房班次乘客分析：
1、78.85%购房者拿着资格上了新房班次
2021年约有18.73万组购房者搭上了新房这趟车，占比达到全年上车人次的78.85%，略微高于2020年新房成交人次占比的78.66%。可以看到2021年新房市场依然是楼市的绝对主力。有意思的是，上车新房的购房者，成交面积占全年住宅成交面积的82.7%，人均面积占比比人次占比大于1：1，面积略高于人次占比，说明新房人均购房面积进一步扩大。
2、改善家庭更青睐中心城区新房
从2021年套均成交面积走势来看，全城新房成交套均面积相对比较稳定，除了9月套均1月成交面积为117.64㎡，其余11个月套均成交面积在120㎡以上。其中，中心城区除9月为122㎡之外，其余11个月套均成交面积均在128㎡以上。而郊区新城套均成交面积在110㎡上下波动。从套均成交面积可以看出：改善家庭尤其是首改家庭更偏向于购买新房，其中他们更愿意在中心城区置业。
二、二手房班次乘客分析：
1、5.03万家庭选择了二手房班次
新房供应多、选择多，但二手房也是有粉丝群体的。从结果来看，全年依然有近5.03万人选择了购买二手房，相比2020年的4.87万还是有少量上涨。从占比来看，21.5%的购房者选择二手房班次，但二手房上车人次相比2020年全年占比的21.3%有所下滑。从走势图很明显地看到，二手房成交套数在前10个月均比较稳新规定定，月度成交不超过4500套。在10月小幅下滑后，年末最后2个月迎来成交“爆发期”，特别是在12月单月成交达到1.22万套，成为疫情后单月备案最高月。
2、新房面积趋大 刚需转向二手房
另外二手房成交面积仅占到全年成交面积的17.3%，这和新房呈现相反的状态：二手房全城套均户型面积全年基本稳定在90-100㎡之税间，除了6月份突破户均100㎡。分大区域来看，中心城区成交的二手房面积均值大部分时候略低于郊区新城28，差值大多在10㎡以内。二手房套均户型面积似乎可以看出：刚需购房群体或更青睐二手房，其中中心城区可选户型面积段整体略小于郊区新城。从最近3年产品供应其实也可以说明，随着成都新房100㎡以下户型日渐稀少，刚需群体只能选择上二手房的车。一二手房的客群分化在2021年更加明显。
【聊过成都程连闯关】
2021“12大关卡”设在哪？
2021年成都虽然有23.7万购房者成功通关购房游戏，但2021年楼市幻变，购房者成功突围并不容易。而他们在2021年经历了哪些关卡呢？让我们来细数看看这些2022年或许依然存在的“关卡”。
关卡阅读说明
影响系数
为本关卡对于购房者执行的影响，星星越多，影响越大。
关卡描述
为相关政策情况及政策影响描述。
通关攻略
同一政策对不同群体有不同影响，非“面面俱到”说明。
关卡1：差别化信贷-认房又认贷
影定来响系数：☆☆☆
关卡描述：322新政提出成都在中心城区（不含青白江、新津）12个区域开启差别化信贷政策，二套房（成都无房但有贷款记录/成都有房但无贷款记录/成都有房但贷款已结清）的住宅首付调整为4成（非普通住宅首付5成），其实就是首付比例参考认房又认贷。
通关攻略：有贷款记录或者名下有房的购房者，本条“实锤”基本无解，但需要注意：本条政策对于无房家庭毫无影响，有影响的家庭可以选购12区之外的区域的房子。若实在不匹配，4成首付能hold住也就没啥难度。
关卡2：二手房指导价三连发
影响系数：☆☆☆☆☆
关卡描述：322新政提出建立二手住房成交参考价格发布机制。5月28日成都公布201个小区二手房指导价，促进市场短期降温。7月8日公布286个小区二手房指导价，从首批次的五城区 天高扩大到近郊，有利于引导市场整体降温。8月4日，成都公布了258个小区二手房指导价，对于各区局部高房价小区进行回调。
通关攻略：政策出台前，二手房基本是卖方市场，价格由市场和房东综合说了算。二手房指导价出炉后，当然也没有进入买方市场，但是通过三次指导价能够引导二手房进入稳定状态，防止业主抱团抬高挂牌价情况出现。怎么说呢？就算“横盘”但是不能房东说涨价就涨价，这就是好消新息。
关卡3：摇号顺位调整、赠与限购
影响系数：：☆☆☆☆☆
关卡描述：8月5日成都新政主要涉及两点，第一是赠与也纳入限购；第二是热盘的复核顺位发生了变化，社保顺位由3到2上升，户口顺位由2到3下降。不过，本条政策比较人性化的是，新政之前已经取得了有效的预审码，仍然按照之前的顺位排序。
通关攻略：政策目的之一是引导购房者在工作地所在区买房，政策内容对于热衷于参与热盘摇号的购房者来说影响是很大的，因此对于在热盘所在区域房产连续缴存社保时间越久的购房者越有利。
关卡4：热盘限售由3年到5年
影响系数：☆了☆
关卡描述：322新政还有一点成为购房者升级过程的“难关”，那就是热盘限售从3年提高到5年。热盘的认定标准就是登记购房人数达3倍。
通关攻略：最直接的避免“闯本关”方式是不买热盘，或者买二手房，间接达到了政策调控目的——热盘降温。当然了，若真的摇中了热盘，为了少2年“换手期”而放弃能省掉几十万购房款的机会，也不划算。买后5年内考虑换房的慎重，自住的随便去摇。
关卡5：集中供地限清水售价
影响系数：☆☆☆☆☆
关卡描述：2021年成都成功开启集中供地，并于6月7-11日、9月15-17日、12月7-9日分三批次成功成交40、52、33宗地。土拍规则从“限房价、竞地价”到“限房价、定品质、竞地价”，其中对于购房者影响最大的是限清水售价，这确定了未来2年成都的房价大致情况。三批次最低清水限价是7900元/㎡，最高清水限价28500元/㎡。另外，还有竞租赁住房面积比例，人才公寓面积比例等纳入竞拍规则。
通关攻略：讲真，买面粉的时候就参考当前区域售价，规定了未来2年面包的出售价格，对于购房者来说这一个关卡是明明白白的告诉你玩法的。要么你就忍（忍现在的高一些的房价先上车），要么你就等（等这一大批限价房入市）。
关卡6：公积金政策N连发
影响系数：☆☆☆☆
关卡描述：2021年7月以来成都不断调整公积金方面政策：7月12日，发布针对二手房贷款政策。综合成交参考价格、网签备案合同价、房屋评估价三者中最低值认定。若房龄超10年二手房，首付不再用提高10%。8月16日起实施成德眉资住房公积金同城化贷款政策，有效期两年。成都住房公积金管理中心缴存职工在德眉资购房办理公积金贷款可在成都申请贷款。8月16日起，成都已满16周岁不满65周岁具有完全民事行为能力的个体经营者、非全日制工作人员、新就业形态人员等灵活就业人员，均可参加住房公积金制度。10月8日起，成都住房公积金缴存职工可按月提取公积金进行购房、租房，同时，限制多套房提取、支持加装电梯提取。推出‘按月冲还贷’业务，也就是按月提取公积金来偿还‘月供’”。
通关攻)略：公积金政策本身的影响值得五颗星，但是鉴于现在高昂的总价，成都双方公积金贷款最高还是只有70万，四颗星的影响应该不能更高。挑房师认为这里面最具有普及影响力的是灵活就业新规人员可参与公积金，简直就是“普天同庆”。另外，“按月冲抵房”贷对于大部分公积金缴存者来说缓解了房贷的“燃眉之急”也是很能看到直接效果的。Ps：成都公积金很多业务现在在app就可以直接办理，省事又省力。
关卡7：保障住房助安居
影响系数：☆☆
关卡描述：2020年成都就在保障住房方面举措颇多。2021年6月发布《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，随后提出“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套。8月31日成都发布保障性租赁住房指导新政，加快发展保障性租赁住房，保障新市民、青年人安居，租金年涨幅不超过5%。12月，锦江政府网站发布公告，宣布攀成钢ICC天峻原1132套住宅将作为保障性租赁住房出租运营。
通关攻略：保障住房的关卡，作为人才本才，可能享受到了租金特惠，但对于2021年上车的购房者来说影响是很小的，不外乎是出让的宗地更多附带了租金住房等“任务”，心仪的楼盘转型租赁住房等等。没事，咱们还可以选别的。但是本关卡是常年存在的，对于后面的购房者来说意义重大：安居成都，不止买房。
关卡8：可升级的装修包
影响系数：☆☆☆
关卡描述：6月8日，成都出台《成都市新建成品(住宅装修管理规定（试行）》。对成都市中心城区新建成品住宅建设管理模式、样板房管理、装修信息公示、成品住宅竣工验收和交付管理、开发企业主体责任和参建单位责任、监督管理等做出了规定。购房人可自商品房选房之日起，1个月内自愿选择升级装修方案。
通关攻略：本关卡对于要购买装修房的购房者来说有一定意义2021年，不过目前成都市面上清水装修几乎还是一半一半。而且装修升级包的合理合法合规运用还需要购房者去和开发商“切磋”，实际上的意义覆盖人群占比又打了折扣。
关卡9：房贷放贷速度
影响系数：☆☆☆☆☆
关卡描述：成都11月底发布通知，明确将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。
通关攻略：紧不紧没有“实锤”，但利率这一年上浮程度还是可以感知的，房贷申请是不是一度特别漫长呢？二手房一年备案前面10个月没有突破5K套，年末单月突破1.2万你猜为什么呢？二手房贷款额度不放款，你猜你的贷款现在下来了吗？
关卡10：房企“暴雷”
影响系数：☆☆☆☆☆
关卡描述：2021是地产圈的“魔幻年”，房企暴雷消息频频发散。变动，裁员，售楼部暂时关闭~~以恒大为代表，“三道红线”成为衡量房企健康度的标准之一。
通关攻略：大牌也会翻车？不懂市场的开始犹豫，懂一点的开始焦虑，懂不懂都开始关注“三道红线”，还有钱的房企房子仿佛更安全一些。
关卡11：降价/工抵房
影响系数：☆☆☆
关卡描述：冲业绩，去库存，房企开始打折。房企差钱，“工抵房”再现江湖，便宜是真的便宜，能买否？
通关攻略：关于降价，不论啥时候，买得早的都不喜欢，没买的表示欢迎。买房子不能申请7天保价，那就且买且宽心。至于工抵房，准现房达到交付标准、产权能明确，还能省一大笔，倒是不错的弯道超级通关方式。不过，擦亮眼，很重要。
关卡12：成渝地区双城经济圈
影响系数：☆☆☆☆☆
关卡描述：从《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》出炉，到正式印发《成渝地区双城经济圈多层次轨道交通规划》……近期双城发布了成渝共建西部金融中心规划。2020至2021，成渝地区开展了关于轨交、经济、教育、法制等多方面的合作。
通关攻日起略：虽然你不一定选择重庆安家、成都工作，但双城链接从2小时缩小到1小时，交通方便了，生活各方面都方便了，买房的选择半径应该也更大了。
322新政是2021年成都政策的基石，随后的5.7摇号新政，8.5新政、二手房指导价等陆陆续续对于楼市形成直接调控。此外集中供地、装修包等对购房者形成直接影响的政策也陆续出台，而成渝地区双城经济圈、保障住房体系建设等间接影响购房者做出决策的政策也在不断更新。种种政策加持，形成了购房者经历的独一无二的2021年。请回答2021，不管多难，依然有23.7万购房者上车，可喜可贺。
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