房屋代持协议能否阻却执行(房屋代持协议有没有法律效力)

裁判主旨

不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

案例索引

（2021）最高法民申3543号

基本案情

2005年，罗士奇已超过60岁，招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗士奇遂以其儿媳陶慧君名义签订购房合同，南昌市东湖区叠山路532号1号楼1902室房屋（不动产权证号为东字××号）登记的权利人为陶慧君。该房屋的《南昌市商品房买卖合同》上载明的出卖人为江西中寰置业有限公司，买受人为陶慧君。江西省南昌市房地产业专用发票上注明的购买方、江西省南昌市契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书的缴款人、南昌市城镇房屋所有权情况调查表注明的所有权人均为陶慧君。

在该院执行陈武平与陶慧君、罗利钢借款合同纠纷一案中，罗士奇对该院（2019）赣01执恢27号之一执行裁定书不服，向该院提出异议，要求停止对东湖区叠山路532号1号楼1902室房屋的拍卖。该院作出（2019）赣01执异119号执行裁定书，认为案涉房产登记在陶慧君名下，且罗士奇未提供相关证据证明案涉房产为其所有，故罗士奇提出的异议不能排除该院对案涉房产的执行，遂裁定驳回罗士奇的异议请求。罗士奇对该院作出的（2019）赣01执异119号执行裁定书不服，向该院提出案外人执行异议之诉。

法院审理

最高院认为，一、关于二审判决认定事实是否缺乏证据证明的问题。根据本案查明的事实，2005年，罗士奇已超过60岁，招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗士奇遂以其儿媳陶慧君名义签订购房合同，符合日常生活习惯。按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看，结合汉邦公司章程、股东花名册、汉邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据，可以认定汉邦公司支付的首付款是受罗士奇委托代其付款，每月房屋按揭贷款亦由罗士奇支付，首付款和月付贷款的支付均与陶慧君无关。另外，结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗士奇。故，二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买，且首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗士奇合法占有、使用，具有相应的事实依据，并无不当。

二、关于二审判决适用法律是否错误的问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

案例分析

一、借名买房的法律后果采取了“事实物权”观点。

虽然我国物权法律体系确立了不动产登记的公示公信原则，但亦规定了法定例外情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第2条亦明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《民法典》第二百三十四条继承了该规定。

据此，借名人往往主张其为实际权利人，以推翻不动产物权登记的外观内容，实际承受不动产物权变动的最终法律效果，因此可以排除第三方债权人强制执行。此观点实质上认为我国物权法律体系存在反映真实物权状态的事实物权，其效力可以否定不动产登记外观所体现的法定物权（参见孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权与事实物权的区分》，载于《法学研究》，2001年第5期，第84-85页）。部分学者进一步认为在不涉及第三人利益时应侧重保护事实物权，在涉及第三人利益时应侧重保护法律物权（参见马一德：《借名买房之法律适用》，载于《法学家》，2014年第6期，第133页）。

本案中，最高院认为不动产登记所体现的仅是不动产物权的推定效力，不动产物权的真实效力可依据前述司法解释第2条进行确认，因此在借名合意成立的前提下，借名人作为实际权利人享有事实上或真实的物权，并作为实际所有权人可排除不具有优先权的一般债权人针对争议不动产的强制执行。

二、借名买房的目的为规避国家限购政策的，因违背公序良俗而无效。

最高人民法院最高院在（2020）最高法民再328号判决中认为：“徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。”所以，当事人通过借名买房时，必须审查双方借名的原因，如果并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，该借名关系才能受到法律保护，才能适用当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。

实务提示

提示二：本案例采纳了“事实物权”的观点，即“借名买房”情形下，借名人能以其为实际房屋权利人为由排除强制执行。但是司法实践中采纳“债权请求权”（不能排除强制执行）的观点也不在少数。虽然本案作出裁定书的时间是在《民法典》实施以后，继续沿用了原物权法司法界解释的规定，但是实践中仍然存在不同的观点。因此，为了保险起见，购房时应当谨慎使用“借名买房”这一手段。