涉税服务实务定价(涉税服务相关法律和涉税服务实务)

对财务人员来说，经常会听到“销售价格偏低”这个概念。那么，对房地产开发企业而言，房屋销售价格偏低在相关税法条文中是如何规定的，有哪些涉税事项，本文将对此进行梳理。

一、通用规定

《税收征管法》第三十五条第一款：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。上述条款明确要求税务机关在行使核定征税权时，必须符合两个条件：一是纳税人申报的计税价格明显偏低；二是无正当理由。从举证证明责任的分配，即对于计税价格明显偏低，应当由税务机关负举证责任。而对于是否具有正当理由，则由纳税人负举证责任。

首先，何为计税价格明显偏低？现有的税法相关条文并没有明确对“计税价格偏低”做出解释。实务中一般参考最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）指出，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的高价。

其次，如何界定是否无正当理由？实务中也并不存在完全的标准，因为没有办法将正当理由完全正列举，不在此范围内的就是无正当理由。参考企业所得税第四十七条规定，企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业所得税实施条例第一百二十条指出，企业所得税法第四十七条所称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。可从以下两个层面来理解：首先，获取税收利益只是构成少缴税款的必要条件。有些安排虽然为纳税人带来税收利益，但它是税法允许甚至鼓励的，即不违背立法的意图，应视为有正当理由。其次，安排的主要目的是不是获取税收利益，没有统一的辨别标准，应依照具体情况，通过比照正常情况下的应纳税额来考量。

二、增值税规定

财税【2016】36号文之附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条 ：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1 成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

三、土地增值税规定

《土地增值税暂行条例》第九条第（三）项：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条相关规定：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

四、企业所得税规定

《企业所得税法》第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。第四十七条企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《企业所得税法实施条例》第一百一十条：《企业所得税法》第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。第一百一十一条企业所得税法第四十一条所称合理方法，包括：（一）可比非受控价格法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来的价格进行定价的方法；（二）再销售价格法，是指按照从关联方购进商品再销售给没有关联关系的交易方的价格，减除相同或者类似业务的销售毛利进行定价的方法；（三）成本加成法，是指按照成本加合理的费用和利润进行定价的方法；　（四）交易净利润法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来取得的净利润水平确定利润的方法；（五）利润分割法，是指将企业与其关联方的合并利润或者亏损在各方之间采用合理标准进行分配的方法；（六）其他符合独立交易原则的方法。

五、契税

《契税暂行条例》第四条前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。